나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22286 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 307동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 ""경원고등학교"" 남측 인근에 위치하는 주공아파트
(현칭 ""개금주공3단지아파트"") 307동 8층 806호로서 주변은 아파트 단지, 근린생활시설,
학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 806호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 중앙
난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있으며, 주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 당감동 516번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(광무여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광무여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발
촉진법>임.

2. 당감동 518번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발
촉진법>임.

3. 개금동 59-6번지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 고가도로(저촉), 광로3류(폭
40m~50m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택및부대복리시설)<택지개발
촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22286 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 307동 8층 806호

용도: 아파트

감정가: 272,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

토지지분: 51.75㎡ (약 15.65평)

건물면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

건물지분: 79.07㎡ (약 23.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 아파트 정보

아파트명: 개금주공3단지아파트

준공년도: 1989년 6월 1일

총 동수: 20동

총 세대수: 2,723세대

최고층: 15층

본건 층수: 8층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 "경원고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 남하향 완경사지대에 위치한 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임. 단지 내 가로망은 정비되어 있고, 주차장 시설이 갖추어져 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만) 등의 도로에 접함. 또한, 학교 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 11월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)임.

본건에 등기된 권리들(근저당, 가압류, 압류 등)은 모두 말소 예정인 것으로 보임.

등기부채권 총액은 677,518,920원으로 채무 총액이 감정가보다 상당히 높음.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 현재 미상임.

3.3. 주의사항

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 확인되므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요함. 금액이 미상이라도 예상치 못한 권리 관계나 명도 관련 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 함.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 전용면적 41.3㎡ (약 12.5평) 기준이며, 2026년 6월~7월 거래가는 107,500,000원 ~ 150,000,000원 수준임.

본건은 건물면적 79.07㎡ (약 23.92평)으로, 제공된 매매 정보의 면적과는 차이가 있음.

제공된 전월세 정보 중 본건과 유사한 전용면적 79.07㎡의 경우, 2026년 5월 보증금 4,000만원, 월세 45만원에 계약된 사례가 있음.

감정가 272,000,000원에 비해 최근 실거래가(특히 소형 평형)는 현저히 낮은 수준으로, 본건 면적(79.07㎡)의 정확한 시세 파악 및 감정가 대비 적정성 검토가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 생활 편의시설은 무난하게 갖추어져 있음.

5.2. 교육환경

본건은 경원고등학교 남측 인근에 위치하며, 광무여자중학교 등 교육시설이 주변에 있어 교육환경은 양호한 편임.

5.3. 교통 접근성

차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편이나, 도심지 내 일반적인 교통 상황과 유사함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 677,518,920원에 달하여, 채무 규모가 매우 크다는 점은 주의해야 할 사항임.

6.2. 감정가와 시세의 괴리 가능성

감정가 272,000,000원 대비, 제공된 소형 평형의 최근 실거래가는 절반 이하 수준임. 본건 면적(79.07㎡)의 정확한 시세 파악 없이는 고가 낙찰의 위험이 있음.

6.3. 미확인 임차인 문제

'임대 관계 미상'으로 인해, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성이 매우 높음. 명도 책임 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 건축 연도

1989년 준공된 건물로, 연식이 37년 가량 되어 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 또는 건물 상태에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 당감동의 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경은 무난하나, 높은 채무 총액, 감정가와 최근 시세 간의 잠재적 괴리, 그리고 가장 중요하게는 확인되지 않은 임차인 문제라는 상당한 리스크를 내포하고 있음. 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 미확인 임차인 문제는 명도 비용 및 시간 소요로 이어질 수 있어 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

만약 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었고, 임차인 문제를 해결할 수 있다면, 현재 시세보다 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.2. 안정적인 주거 지역

부산진구 내 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역임.

8.3. 대형 면적

전용면적 79.07㎡의 넓은 면적은 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 272,000,000원을 기준으로 하되, 여러 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

최근 41.3㎡ (약 12.5평) 평형의 매매가가 107,500,000원에서 150,000,000원 사이임을 감안할 때, 본건의 79.07㎡ (약 23.92평)는 단순 비례로 환산 시 약 200,000,000원 ~ 287,000,000원 범위로 추정될 수 있습니다.

하지만 건물의 노후화, 특히 확인되지 않은 임차인 문제로 인한 명도 리스크를 고려하면, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 적정 낙찰가 범위로 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 217,600,000원에서 231,200,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

만약 임차인 관련 문제가 명확히 해결되거나, 주변 시세 조사를 통해 본건 면적의 정확한 가치를 확인한다면 입찰가를 조정할 수 있습니다.

특히, 미확인 임차인으로 인한 추가 비용 및 시간을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.