나이스옥션 법원경매 진주 2025타경780 [1] 경상남도 진주시 상봉동 746-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '봉원초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택 및 공동주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(봉원초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(봉원초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주보
건대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로서,
외 벽: 화강석 붙임, 드라이비트 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

단독주택 용도로서 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 등에
따른 통상적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 기호(ㄱ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 구조·용도 등으로
보아 건물에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경상남도 진주시 상봉동 746-11번지에 소재한 다가구주택입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 233.00㎡ (약 70.5평)이며, 건물 면적은 279.80㎡ (약 84.6평)입니다. 본 건물은 철근콘크리트 슬라브지붕의 3층 건물로, 2009년에 사용승인되었습니다. 또한, 감정평가서상 'ㄱ'로 표시된 제시외 건물 39.00㎡ (약 11.8평)이 매각에 포함되어 있습니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 감정가

본 건의 감정평가액은 479,961,200원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '봉원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 해당 지역의 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

본건의 말소기준권리는 2012년 5월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 240,000,000원)입니다. 등기부등본상 이보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 하동농업협동조합의 신청(채권액 203,120,590원)에 의한 것입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

등기부상 한국토지주택공사의 주택임차권(60,000,000원)이 존재하나, 이는 말소 대상 권리입니다.

각 임차인의 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2012-06-25. 대항력 없음.

* 임차인 박 : 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원. 전입일자 2019-04-11. 대항력 없음.

* 임차인 한국토지주택공사(입주자 하 ): 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2024-02-14, 확정일자 2023-12-28. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 상봉동 지역은 단독주택, 다가구주택 및 근린상가가 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 봉원초등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 학생 및 학부모 수요를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본건 인근에는 봉원초등학교, 봉원초등학교병설유치원, 경진고등학교, 진주보건대학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 소규모 근린상가와 상점이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량 이동 시 진주시 내의 롯데몰 진주점과 같은 대형 쇼핑몰 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 및 제시외 건물

건물 이용 상태가 외부 관찰에만 의존하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 구조적 안전성에 대한 재확인이 필요합니다. 더불어, 감정평가서상 'ㄱ'로 표시된 제시외 건물(39.00㎡)이 매각에 포함되어 있어, 해당 부분의 현황 및 법적 사항을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.2. 법적 및 행정적 제약

본건 토지는 제2종일반주거지역, 자연경관지구로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 봉원초등학교, 경진고등학교, 진주보건대학교 등 여러 교육 시설의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

진주시에서는 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 공공처리 시설 설치와 관련하여 일부 지역(주로 내동면)에서 주민 반대가 있는 것으로 파악되었습니다. 그러나 본건이 위치한 상봉동 지역과 직접적인 관련이 있는 혐오 시설 입지 문제는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상봉동의 교육 환경이 우수한 지역에 위치한 다가구주택으로, 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 장점이 있으나, 건물 내부 상태 및 제시외 건물에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 지역 내에서의 주거 수요와 교육 시설과의 연계를 통한 임대 수익 창출 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변에 다수의 교육 기관이 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 가능하며, 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 보증금 부담이 없습니다.

* 매각 포함된 제시외 건물을 활용할 경우 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 479,961,200원을 기준으로, 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 제시외 건물 활용 방안, 주변 시세 및 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 적극적인 입찰을 고려할 수 있으나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 정밀한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.