나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21588 [1] 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-11 유원빌리지1 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '사등면사무소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 4층 401호로서,
외벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.
(폐문 등으로 인해 내부조사가 불가하였는바 내부이용 및 상태는 재확인하시기 바람.)

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21588 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-11 유원빌리지1 A동 4층 401호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 263,000,000원

토지면적: 79.50㎡ (약 24.07평)

건물면적: 65.70㎡ (약 19.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 정보:

건물명: 유원빌리지1

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층 401호

사용승인일: 2013년 5월 27일

1.1. 입지조건

주위환경:

경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '사등면사무소' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

단지 북동측으로 진출입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

경매 신청인: 진주원예농업협동조합 (2025타경21588)

등기부 요약:

말소기준권리: 진주원예농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-10-19, 채권금액: 132,000,000원)

총 등기부채권액: 182,000,000원 (근저당, 가압류, 압류 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수되는 권리: 없음. 낙찰자는 모든 등기부상 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 최 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 전입일자, 확정일자 등의 정보가 미상인 점은 참고하시기 바랍니다.

1.3. 주변 환경 및 편의시설 분석

주변 환경:

본 물건이 속한 유원빌리지1 건물은 2013년에 건축되었으며, 주변으로 유사한 형태의 공동주택 및 농경지, 임야가 혼재되어 있습니다.

최근 실거래 사례 분석:

유원빌리지1 (2013년식, 65.7㎡, 2층): 2026년 1월 19일, 250,000,000원에 직거래. (본 건과 동일 건물, 동일 면적) [cite:JSON]

아쿠아리우스 (2015년식, 69.6㎡, 3층): 2026년 1월 27일, 107,000,000원에 중개거래. [cite:JSON]

미래미라지 (2016년식, 84.97㎡, 3층): 2026년 1월 29일, 173,000,000원에 직거래. [cite:JSON]

분석:

동일 건물인 유원빌리지1의 최근 실거래가는 2억 5천만원으로, 본 건의 감정가(2억 6천 3백만원)와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 다른 주변 다세대/연립 주택들의 실거래가는 해당 물건의 면적, 연식, 층수 등에 따라 편차가 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

'사등면사무소'가 인근에 있어 기본적인 행정 서비스 접근이 용이합니다.

소규모 상가 및 마트 등이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

교육시설:

사등초등학교 등 인근 학교 이용이 가능합니다.

거제시립 사등도서관이 위치합니다.

교통:

차량 진입이 원활하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 대중교통 이용은 차량 진입 상황 및 노선에 따라 다를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인:

폐문 등으로 인해 내부 조사가 불가능합니다. 정확한 내부 이용 상태, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

임대 관계 미상:

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (단, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.)

토지 이용 제한:

가축사육제한구역에 해당되어 향후 축사 관련 시설 입지에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

감정가와 실거래가 차이:

본 건의 감정평가액(2억 6천 3백만원)이 동일 건물 2층 실거래가(2억 5천만원)보다 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

혐오시설:

주변 지역에서 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 인근 농경지 및 임야 지역 특성상 축사 등의 시설이 산재할 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 사등면 소재의 다세대주택으로, 동일 건물 내 최근 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 비교적 용이한 편입니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점, 임대 관계 미상, 그리고 감정가 대비 최근 실거래가의 차이점은 잠재적 리스크로 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물인 유원빌리지1 내 2026년 1월 실거래 사례(2억 5천만원)가 존재하여 시세 파악 용이.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 거제시 지역의 주거 수요를 바탕으로 한 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

동일 건물 2층 실거래가 (2026.01.19.): 250,000,000원

최근 실거래가, 감정가, 그리고 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 내부 상태 확인 및 향후 명도 상황 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 현재 정보 기준으로는 2억 3천만원에서 2억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.