나이스옥션 법원경매 통영 2025타경529 [1] 경상남도 거제시 장목면 송진포리 204-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 송진포리 소재 ""신촌마을"" 내에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 평지에 위치한 부정형의 토지로서, ""주상용건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 서측 및 남측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽: 석재 및 스톤코트 등 마감.
내벽 - 근린생활시설: 내부인테리어 등 마감.
- 주택: 벽지 및 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) ""근린생활시설 및 단독주택(다가가주택)""으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비(주택) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ② 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(지상1 경량철골구조 단독주택(부속창고)용도 바닥면적 합계 10.83㎡, 지상4 경량철골구조 단독주택(다가구주택)용도 23.97㎡를 증축한 위반행위)로 등재되어 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

(2) 건축물의 바닥면적에 산입되지 아니하는 노대와 승강기탑, 계단탑, 다락 등과 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 등은 건물 감정평가시 이를 고려하여 감정평가하였습니다.

(3) 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.
-[목록2] 일반건축물대장상 위반 건축물로 등재(지상1층 바닥면적, 지상4층 단독주택 증축 위반행위). 건축물의 바닥면적에 산입되지 아니하는 노대와 승강기탑. 계단탑, 다락 등과 물탱크, 기름탱크. 냉각탑, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 등은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 통영지원 2025타경529 (1)

물건 종별: 근린시설

소재지: 경상남도 거제시 장목면 송진포리 204-2

토지 면적: 262.00㎡ (약 79.3평)

건물 면적: 261.93㎡ (약 79.2평)

감정가: 557,223,020원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 동진주새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 거제시 장목면 송진포리 소재 ""신촌마을"" 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지의 서측 및 남측으로 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2019년 6월 21일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김호광(1985-01-21), 이지영(2010-11-17), 조규숙(2017-10-26)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사(2017-06-15, 260,000,000원), (2018-02-26, 195,000,000원), (2019-06-21, 84,000,000원)

* 압류: 거제시(2020-04-28, 2022-04-12, 2023-12-06), 국민건강보험공단(2021-04-22)

* 가압류: 최민정(2023-07-27, 150,000,000원)

* 임의경매개시결정: 동진주새마을금고(2025-07-07, 499,733,620원)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 공수영(2019-06-21)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사(2019-06-21, 260,000,000원), (2019-06-21, 195,000,000원), (2019-06-21, 84,000,000원)

* 가압류: 최민정(2023-07-26, 150,000,000원)

* 압류: 거제시(2024-11-21)

* 임의경매개시결정: 동진주새마을금고(2025-07-07, 499,733,620원)

* 총 등기부채권액: 689,000,000원 (기존 채권 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 신촌마을은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 농경지와 자연림이 인접하여 전원적인 분위기도 함께 가지고 있습니다. 지역 경제는 주로 농업 및 소규모 상업 활동에 기반하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 주요 시설: 지역 내 상점, 주거 시설 등이 분포하며, 인근 관광지와의 접근성을 고려하면 관광객을 대상으로 하는 상업 시설 운영도 가능할 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오 시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 대중교통망을 이용한 이동도 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 주변 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 자연환경: 농경지와 자연림이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 일반건축물대장상 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 구체적으로는 지상 1층 및 지상 4층의 증축 행위가 위반 사항으로 확인됩니다. 이는 건축물대장상 위반 건축물 표기, 이행강제금 부과, 추후 건축물 이용 및 매각 시 제약 등 다양한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 시 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 공부 및 외부 관찰, 인근 유사 물건 상태를 참작하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 건물 전체의 임대 관계가 확인되지 않아, 입찰 후 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장목면의 신촌마을에 위치한 근린시설 및 단독주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 지역 내 근린생활시설로서의 가치와 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 일반건축물대장상 위반 건축물 등재 사실은 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 현장 내부 조사가 제한적으로 이루어졌으므로, 실제 상태 확인이 반드시 필요합니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설 및 주택 복합 용도로 다양한 활용 가능성 보유.

* 경상남도 거제시의 해양 관광 지역 특성상, 향후 지역 발전 및 관광 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력.

* 건물 자체의 구조(철근콘크리트)는 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 557,223,020원입니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 위반 건축물로 인한 철거, 시정 또는 이행강제금 부과 예상 비용을 감안해야 합니다.

* 내부 상태에 대한 재확인이 필요하며, 예상되는 수리 비용을 반영해야 합니다.

* 건축물대장상 위반 사항 해소 가능성 및 그에 따른 추가 비용 발생 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 향후 임대 수익률 또한 중요한 고려 요소입니다.

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 80% 이하 수준에서부터 시작하여 위반 건축물 해소 비용 및 내부 수리 비용을 충분히 반영한 가격으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가와 상의하여 현장 답사 및 법률 검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.