나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20692 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 574-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 "창원진동리유적" 남서측에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 가공공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1 : 부정형 평지로서, 휴경지 상태입니다. 2) 일련번호 2 : 부정형 평지로서, 잡종지 상태입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1 남동측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접합니다. 2) 일련번호 2 서측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1 (요장리 574-3) 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 2) 일련번호 2 (요장리 575-18) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 1(574-3) 토지 중 자연녹지지역 부분은 2022.10.26. 마산합포구청으로부터 근린생활시설 건축허가를 득하였으나, 마산합포구청 건축허가과에 문의한 결과, 2025.10.15. 청문절차를 거쳐 건축허가 효력상실 및 취소처분을 검토중 인 것으로 확인되는 바, 응찰시 참고바랍니다. 2) 일련번호 2(575-18) 토지는 2022.08.29. 마산합포구청으로부터 제2종근린생활시설 건축허가를 득하였으나, 마산합포구청에 문의한 결과 2024.11.26.에 효력상실되어 취소처분 된 것으로 파악됩니다. 3) 일련번호 1, 2 토지상에 소재하는 수목은 경제적가치가 희박하다고 판단되는 바, 토지 거래관행 등을 고려하여, 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
지상에 소재하는 수목은 토지에 포함 평가하였으며, 감정평가서상 본건 토지 중 자연녹지지역이 마산합포구청에 2022. 10. 26. 근린생활시설 건축허가를 득하였으나 건축허가 효력상실 및 취소처분 검토 중인 것으로 보고되었으니 응찰 시 확인요함.
본건 토지는 2022. 9. 30. 제1,2종 근린생활시설을 목적으로 농지전용허가(신청인: 주식회사 코지하우스, 전용면적 50㎡)를 얻은 바 있으며, 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령 처분대상이 될 수 있다는 진동면사무소의 사실조회회신서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20692 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOO (채권자 정보는 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 574-3 외 1필지 (토지이용계획 및 제한상태에 따라 요장리 575-18 포함 추정)

용도: 답 (전, 잡종지 상태로 이용 중)

감정가: 390,100,000원

토지면적: 1660.00㎡ (약 502.25평)

토지지분: 1660㎡

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 "창원진동리유적" 남서측에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 가공공장 등이 혼재하는 지역입니다.

인접 도로상태는 대상 물건지 중 일련번호 1(요장리 574-3)은 남동측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접하고, 일련번호 2(요장리 575-18)는 서측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접합니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

진동면은 과거 시외버스 환승 기점 역할을 했으며, 부산으로 가는 시외버스도 경유하는 등 교통의 요지였습니다. 최근 마산합포구에서는 진동면 주요 도로 개설 사업을 추진하며 교통망 확충을 계획하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 채권 총액: 1,289,426,599원

주요 등기 내용:

* 소유권 이전: 손대성 (2020-07-24), 신윤선 (2022-05-13)

* 근저당권 (말소기준권리): 수협엔피엘대부주식회사 (2023-02-27, 1,020,000,000원)

* 근저당권 (말소): 박인선 (2024-05-02, 140,000,000원)

* 지상권 설정 (말소): 경상남도정치망수산업협동조합 (2023-02-27)

* 압류 (말소): 국민건강보험공단 (2024-08-06)

* 가압류 (말소): 서울보증보험주식회사 (2024-08-13, 2024-10-14)

* 압류 (말소): 화성시 (2024-12-27)

* 임의경매개시결정 (말소): 경상남도정치망수산업협동조합 (2025-06-26, 938,655,345원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2023년 02월 27일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건 물건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황 및 특징

대상 물건은 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등에 속해 있습니다.

특히, 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련된 행위 외에는 원칙적으로 토지이용이 제한됩니다.

4.2. 개발 현황 및 계획

과거 2012년경 창원시는 마산합포구 진동면 진동리 일원 20만㎡를 개발하여 주거용지를 조성하는 '진동지구 도시개발사업'을 추진한 바 있습니다. 이 사업은 2018년에 도시개발구역 지정 및 개발계획 고시가 이루어진 것으로 파악됩니다.

또한, 마산합포구에서는 진동면 주요 도로 개설 사업(예: 진동 고현~죽전마을 도로확장)을 2026년까지 추진하여 지역 균형 발전과 주민 생활 편익 증진을 도모하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

대상 물건이 위치한 진동면 지역에는 진동농협, 창원서부수협 등 금융기관과 진동면보건지소 (경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신서촌로 13) 및 다수의 경로당, 마을회관 등 공공시설이 소재해 있습니다.

또한, 창원시 마산합포구 진동시장 주변으로 숙소, 식당 등 상업시설이 발달해 있으며, 마산어시장, 창동예술촌 등 관광지와의 접근성도 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에는 우산초등학교가 소재하고 있습니다.

가장 가까운 공공 의료 시설로는 창원시 마산보건소 진동면보건지소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 건축 허가 효력 상실 및 취소 검토/확정

* 일련번호 1(요장리 574-3) 토지의 자연녹지지역 부분은 2022년 10월 26일 근린생활시설 건축허가를 득하였으나, 현재 건축허가 효력상실 및 취소처분 검토 중인 것으로 보고되었습니다. 입찰 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 일련번호 2(요장리 575-18) 토지는 2022년 8월 29일 제2종 근린생활시설 건축허가를 득하였으나, 2024년 11월 26일부로 효력이 상실되어 취소된 것으로 파악되었습니다.

6.3. 농지 전용 허가 미준수 시 원상회복명령 가능성

본건 토지는 2022년 9월 30일 제1,2종 근린생활시설을 목적으로 농지전용허가(신청인: 주식회사 코지하우스, 전용면적 50㎡)를 얻은 바 있으며, 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령 처분 대상이 될 수 있다는 진동면사무소의 사실조회회신서가 제출되었습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

* 농업진흥구역 내에서는 농업 관련 행위 외에 다른 토지 이용이 엄격히 제한될 수 있습니다.

6.5. 기타 리스크

* 마산자원회수시설(소각장)이 진동면 인근에 위치해 있어, 생활폐기물 처리시설과 관련된 잠재적 환경 영향을 고려할 필요가 있습니다.

* 2026년 3월, 마산합포구 진전면 일대에 의료폐기물 소각장 건립이 추진되는 과정에서 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 인근 지역의 개발 및 시설 입지 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다. (참고: 본 물건지의 직접적인 혐오시설 인접 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

7. 투자 포인트

7.1. 개발 가능성

진동지구 도시개발사업 등 과거 개발 추진 이력이 있으며, 도로망 확충 사업 등 지역 개발 계획이 일부 진행 중입니다.

토지 용도지역(자연녹지, 생산녹지) 및 역사문화환경보존지역 등은 향후 개발 방향에 따라 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

7.2. 토지 가치 상승 잠재력

미더덕 등 지역 특산물과 관련된 관광 및 산업 잠재력이 존재하며, 주변 산업단지 배후 지원 가능성이 있습니다.

진동면은 삼진 지역 개발의 중요한 축으로, 향후 창원시의 발전 방향에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면에 위치한 농지로서, 감정가는 3억 9천만원 수준입니다. 토지 자체는 대규모 개발 사업 및 도로망 확충 등 긍정적인 개발 동력이 일부 존재하나, 농지법 상의 엄격한 행위 제한, 과거 건축 허가의 효력 상실 및 취소 검토, 농지 전용 허가 관련 문제 등 법적, 행정적 제약이 다수 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 허가 사항 미준수 시 원상회복명령 등 추가적인 리스크가 발생할 수 있습니다. 또한, 인근의 자원회수시설 및 과거 의료폐기물 소각장 건립 논란 등 환경 관련 이슈도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 향후 개발 가능성은 있으나, 현 상태 및 관련 규제를 면밀히 검토하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가, 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 전망, 각종 법규 및 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 다양한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.