나이스옥션 법원경매 마산 2025타경253 [1] 경상남도 함안군 칠서면 용성리 391-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 칠서면 용호리 소재 '용호마을회관' 북서측 인근에 위치하며,주위는 농경지 및
중·소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, 현황 '전' 상태입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상입니다.
└기 타 : ----

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
현황 전이며, 접도구역에 저촉되는 바 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.
본건 토지에 대하여 전용허가[2024. 3. 19. 전용목적: 제1종근린생활시설(소매점)건립 신청인: 황○○, 2024. 7. 16. 전용목적: 제1종근린생활시설(소매점)건립 신청인: 구○○, 2025. 1. 15. 전용목적: 제1종근린생활시설(소매점)건립 신청인: 구○○]가 있었으나 현재 모두 취소된 상태이며, 잡초가 무성한 상태로 현재 확인되지 않는 불법 형질변경이 있을 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 칠서면사무소의 사실조회회신서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 마산지원 2025타경253 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 용성리 391-1

용도: 전 (농지)

감정가: 39,023,600원

토지면적: 1991.00㎡ (약 602.28평)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영산농업협동조합 (추정)

현황: 잡초가 무성한 나대지 상태

토지이용계획: 계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역

1.2. 감정평가 요약

위치: 함안군 칠서면 용호마을회관 북서측 인근

주위환경: 농경지, 중소규모 공장, 근린생활시설 혼재

교통: 차량 접근 가능, 보통

형태: 사다리형 유사

도로: 동측 노폭 약 4미터 도로 접함

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 함안군 칠서면 용호마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 편의성: 차량으로 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 접근성: 물건지 동측에 약 4미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

총 채권액: 442,717,718원

말소기준권리: 영산농업협동조합 근저당 (2023-05-26)

권리 내역

* 소유권 이전: 김재숙 (2005-12-02), 구자우 (2023-05-26, 매매)

* 근저당: 영산농업협동조합 (2건), 김종언 (1건)

* 지상권 설정: 영산농업협동조합

* 가압류: 비사벌신용협동조합, 농업협동조합중앙회 (2건)

* 임의경매 개시결정: 영산농업협동조합

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수되는 권리: 없음. (모든 등기된 권리는 말소될 예정입니다.)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

현재 지역은 농경지와 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

과거 제1종 근린생활시설(소매점) 건립을 위한 건축 허가 신청이 있었던 점으로 보아, 지역 내 소매점 등 근린생활시설에 대한 수요가 있었음을 시사합니다.

그러나 현재는 잡초가 무성한 상태로, 실질적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 함안군 칠서면 용호마을회관 북서측 인근에 위치한 농경지입니다.

주변에는 농경지가 주를 이루고 있으며, 중소규모의 공장들과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 칠서일반산업단지 및 칠서농공단지가 인근에 위치하고 있어, 해당 산업단지 종사자들을 위한 기본적인 생활 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

더 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설의 존재 여부는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다.

불법 형질변경 가능성 및 원상회복 명령 위험: 본건 토지에 대해 과거 건축 허가 신청 이력이 있었으나 현재 모두 취소된 상태입니다. 현황은 잡초가 무성하며, 칠서면사무소 사실조회 회신서에 따르면 확인되지 않는 불법 형질변경이 있을 경우 원상회복 명령이 발해질 가능성이 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

접도구역 저촉: 토지가 접도구역에 저촉되는 사항이 있어, 이는 건축 또는 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다. 최저매각가격은 이 점을 감안하여 산정된 것으로 보입니다.

복잡한 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면의 농경지로, 감정가는 39,023,600원입니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이어서 권리관계 자체는 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 불법 형질변경 가능성 및 원상회복명령 위험, 접도구역 저촉 등 개발 및 이용에 있어 중대한 제약 및 리스크가 산재해 있습니다.

특히, 불법 형질변경으로 인한 원상회복 명령 가능성은 투자 전에 반드시 현장 확인 및 관련 기관(칠서면사무소)과의 면밀한 상담이 필요합니다.

8. 투자 포인트

잠재적 개발 가능성: 과거 근린생활시설(소매점) 건립 허가 신청 이력이 있어, 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 용도 변경 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

권리관계의 단순성: 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸되므로, 권리관계로 인한 복잡성은 적습니다.

저평가 가능성: 각종 제한 사항과 리스크로 인해 경매 참가자가 적을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 39,023,600원입니다. 제곱미터당 약 19,600원, 평당 약 65,000원 수준입니다.

농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수, 불법 형질변경 시 원상회복 부담 등 상당한 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 접도구역 저촉 및 복잡한 토지이용계획은 개발 가치를 제한하는 요소입니다.

주변 시세 및 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려해야 하나, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 소액으로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사 및 관련 법규 검토를 통해 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.