나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3879 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 1074 산호녹원맨션 103동 13층 1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 ""장량성도시장"" 북동측 인근에 위치하는 ""산호녹원맨션 제103동 제13층 제1305호""로서 주위환경은 근린생활시설, 공동주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1, 지상 15층 중 제13층 제1305호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 장판지, 타일 등
창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서 남측으로 완만한 경사를 이루고 있으나 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 ""아파트부지""로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 사방으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다.(아파트 내에 진출입로 등이 있습니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
없습니다.

물건 비고

김태선 지분 매각.
특별매각조건 있음(공유자 우선매수권(민사집행법제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음)
재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3879 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 1074, 산호녹원맨션 103동 13층 1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 64,200,000원 (6천 4백 20만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 토지 면적 (전체): 30.15㎡ (약 9.12평)

* 토지 지분 면적 (취득): 15.075749999999998㎡ (약 4.56평)

* 건물 면적 (전체 유닛): 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분 면적 (취득): 42.48㎡ (약 12.85평)

* 전용 면적 (취득 지분 기준): 42.48㎡ (약 12.85평)

* 최초 사용승인일: 1993년 5월 26일

* 현재 상태: 재매각 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "장량성도시장" 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 근린생활시설, 공동주택, 임야 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통 상황은 보통 수준.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합. 가축사육제한구역에 해당.

* 접근성: 단지 내외로 폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 원활한 진출입 가능.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 말소기준권리: 2021년 9월 9일 접수된 (주)엔씨파이낸스대부의 근저당 (을11).

* 본건 경매개시결정권리: 2025년 7월 1일 접수된 (주)엔씨파이낸스대부의 임의경매 (갑18).

* 기타 권리: 국민건강보험공단, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단의 압류 및 가압류 등기 (모두 말소 예정).

* 총 채권액: 154,000,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 현재 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 인접 시설: 단지 주변으로 근린생활시설과 공동주택이 밀집해 있으며, 북동측 인근에 장량성도시장이 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 주변 환경: 전반적으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 대규모 상업 지구보다는 주거 밀집 지역의 특징을 보임.

* 특이 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 산호녹원맨션

* 건축 정보: 1993년 5월 26일 사용승인. 총 15층 중 13층에 위치. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조.

* 단지 규모: 총 5개 동, 420세대.

* 주차 시설: 총 234대 주차 가능 (지하 기계식 106대, 지상 기계식 128대).

* 기본 설비: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방, 소화전 설비 등 완비.

* 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 휴게시설, 자전거 보관소 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 소유권이 분할되어 있어, 향후 명도 및 재산권 행사 시 공유자와의 협의 또는 분쟁 발생 가능성이 존재.

* 재매각: 본건은 이전에 유찰된 재매각 물건으로, 입찰자의 신중한 접근이 요구됨.

* 특별 매각 조건: 공유자 우선매수권 행사 관련 조건이 명시되어 있음 (매수보증금 미납 시 다음 기일 우선매수청구권 행사 불가).

* 임대차 정보 불명확: 현재 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 건축 연도: 1993년 준공으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 두호동에 위치한 산호녹원맨션 아파트의 지분 매각 건입니다.

* 재매각 절차가 진행 중이며, 공유자 우선매수권 관련 특별 매각 조건이 있는 점을 유의해야 합니다.

* 아파트의 전체 면적은 84.96㎡(약 25.70평)이며, 본건은 이 중 50% 지분(42.48㎡, 약 12.85평)에 해당합니다.

* 주변 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건이나, 지분 매각 및 임대차 관계 미확인 등 권리 분석 및 명도에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 해당 물건은 84.96㎡(약 25.70평) 아파트의 50% 지분에 해당합니다.

* 최근(2026년 4월~7월) 동일 평형대(84.96㎡)의 실거래가가 9천만원에서 1억 1천만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 이를 감안할 때, 본건 50% 지분의 시장 가치는 대략 4천 5백만원에서 5천 5백만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 감정가 6천 4백 20만원은 이러한 추정치보다 높은 편이므로, 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요합니다.

* 재매각 물건인 점을 감안하여, 권리관계 확인 후 경쟁률이 낮을 경우 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 다만, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 정립 및 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 84.96㎡ 아파트의 50% 지분이며, 감정가는 64,200,000원입니다.

* 최근 동일 평형 아파트 전체 매매가가 9천만원에서 1억 1천만원 수준인 점을 고려하면, 지분 가치는 4천 5백만원에서 5천 5백만원 내외로 예상됩니다.

* 감정가(6천 4백 20만원)는 지분 가치 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 재매각 물건으로 이전 입찰자가 보증금을 미납한 점을 감안하여, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 따라서, 권리 분석 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 55,000,000원 ~ 60,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.