나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11713 [1] 경상남도 김해시 관동동 452-1 팔판마을1단지부영이그린타운 104동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '덕정초등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은 근린생
활시설, 아파트, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제16층 제1603호로서, (사용승인일 2005.06.24)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 제반 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장설비
등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 및
아파트 상가 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북측과 서측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2020-10-23),지구단위계획구역(공동주택),지구단위계획구역
(장유지구),대로3류(폭 25m~30m)(접합),보행자전용도로(접합),가축사육제한구역(모든축
종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11713 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 관동동 452-1 팔판마을1단지부영이그린타운 104동 16층1603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 207,000,000원

* 토지면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

* 건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 해당사항 없음

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '덕정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 아파트, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 접근도로: 본건의 북측과 서측으로 각각 노폭 약 25m 내외의 도로와 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택, 장유지구)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 보행자전용도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을11, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2022-06-17, 채권금액: 180,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 갑7 소유권이전청구권가등기(주식회사우리주택, 2011-10-13 접수)의 실질적 효력을 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전, 강제경매, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑7: 주식회사우리주택 (소유권이전청구권가등기) - 인수 가능성 확인 필요

* 갑8: 백운선 (소유권이전) - 말소 예상

* 갑9: 유경자 (소유권이전, 상속) - 말소 예상

* 갑10: 조연우 (강제경매) - 말소 예상 (본건)

* 갑11: 장유농업협동조합 (가압류) - 말소 예상

* 갑12: 신한은행 (임의경매) - 말소 예상

* 갑13: 국민은행 (가압류) - 말소 예상

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '기타참고사항'에 '임대미상'으로 기재되어 있어 실제 점유자 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설과 교육시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 배후 주거 단지가 풍부하여 안정적인 상권 형성이 가능하며, 대규모 아파트 단지의 커뮤니티 시설 및 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 지하1층/지상17층 건물 내 제16층 제1603호입니다.

* 사용승인일: 2005년 6월 24일

* 건축물 현황:

* 총괄표제부: 팔판마을1단지부영이그린타운, 총 794세대, 공동주택 용도.

* 표제부: 104동, 지상 17층, 총 면적 7,627.8876㎡.

* 전유부: 104동 1603호 (16층).

* 내부설비: 도시가스 난방, 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 소화설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 정보: 팔판마을1단지부영e그린타운아파트 (12개동, 794세대). 주차 대수는 총 479대 (지상 3대, 지하 25대, 기계식 726대). 복리 시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 의미하며, 진행 경과 및 최종 처리 방식에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다. (예: 창원지방법원 2025타경561 임의경매 사건 존재)

* 미확인 사항: '기타참고사항'에 '임대미상'으로 기재된 점으로 미루어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보와 일반적인 김해시 관동동 지역의 특성(주거 지역, 초등학교 인근)을 고려할 때, 심각한 혐오시설의 직접적인 연접 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 이에 대한 최종적인 판단은 현장 확인을 통해 이루어져야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 관동동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 물건으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편이나, '중복사건' 표기와 '임대미상'이라는 사항은 추가적인 확인이 필요한 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 부분을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 부담 없음: 임차인 인수 보증금이 0원으로, 명도 및 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

* 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상되며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 이용 편의성: 16층 고층으로 일조 및 조망이 좋을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월 9일부터 6월 28일까지 동일 단지 유사 면적(84.7888㎡)의 거래 사례는 166,000,000원에서 191,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 본건은 16층으로, 최근 거래된 7층 및 11층보다 높은 층수에 해당하여 시세 대비 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 감정가 207,000,000원을 기준으로, 최근 거래 동향 및 층수 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근 시 190,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, '중복사건' 및 '임대미상' 등 확인되지 않은 리스크 요인을 감안하여 입찰가의 상한선 설정에 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.