나이스옥션 법원경매 창원 2025타경547 [1] 경상남도 창원시 진해구 충의동 55-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 충의동 '동성연립주택' 동측 인근에 위치하며, 부근은 일반
주택지대로서 단독주택, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 토지는 남측 및 서측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법
> 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경547 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 창원시 진해구 충의동 55-1

용도: 대지

토지면적: 392.10㎡ (약 118.61평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 390,139,500원

작성일: 2026-04-16

1.3. 특이사항

중복사건으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창원시 진해구 충의동 '동성연립주택' 동측 인근에 위치하며, 주변은 일반 주택지대로 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 평지이며, 부정형의 나지 상태(주거나지)입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지의 남측 및 서측으로 소로(폭 10m~12m)와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m~12m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 제한보호구역(해군기지)

2.6. 건폐율 및 용적률

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 창원시 도시계획 조례상 제2종일반주거지역의 건폐율은 60% 이하, 용적률은 200% 이하입니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 보호구역 지정으로 인해 실제 건축 가능 여부 및 용적률은 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 3,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2017-08-24

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-03-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부등본상 소유권 이전 내역과 다수의 근저당권, 지상권 설정, 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있으나, 모든 권리(근저당권, 지상권 설정, 강제경매)는 말소 기준 권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 423,600,000원

말소기준권리: 동진주새마을금고 근저당권 (2021-09-09)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으며, 등기부상 모든 권리가 말소 처리될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변은 일반 주택지대로 단독주택 및 근린생활시설이 위치하고 있어 주거 기능 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

* 진해 지역은 과거 해군 기지를 중심으로 발전해 왔으며, 최근 도심 군부대 이전 및 방산·MICE 산업 클러스터 조성 등 도시 경쟁력 강화를 위한 움직임이 있습니다.

* 진해중앙시장과 같은 전통 시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

* 소규모 상점 및 식당들이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 복합 상권은 다소 부족한 편입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 일반적인 주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근에 소로가 접해 있습니다.

* 편의시설: 진해중앙시장을 통해 기본적인 생필품 구매가 가능하며, 근린생활시설이 인근에 있습니다. 숙박시설로는 호텔, 모텔 등이 분포하고 있습니다.

* 주변 시설: '동성연립주택'이 인근에 있으며, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

* 관광/문화: 제황산공원, 진해내수면환경생태공원, 해군사관학교박물관 등 역사 및 자연 친화적인 관광지가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 보호구역(해군기지): 본 토지는 해군기지 인근에 위치하여 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으며, 잠재적인 소음이나 접근성 관련 문제도 고려될 수 있습니다.

* 도시계획 규제: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 군사기지 보호구역과의 중첩으로 인해 상세한 건축 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 중복사건: 사건번호에 '(1)'이 붙어 있고, '중복사건'이라는 특이사항이 있는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 이해관계인이 존재할 가능성을 시사하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 대한 규제가 적용됩니다.

* 주변 개발 이슈: 진해 도심 군부대 이전 및 방산·MICE 산업 클러스터 조성 계획이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성 및 개발 효과는 별도 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구 충의동에 위치한 나대지입니다. 제2종일반주거지역에 해당하나, 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주택지대 내에 위치하여 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하고 중복사건이라는 점은 경매 진행 상황 및 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다. 나지 상태이므로 향후 건축 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있으나, 규제 사항을 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 나대지로서 신축 또는 개발 시 토지 활용 가치 증대 기대

* 권리 인수 부담 없음 (모든 권리 매각으로 소멸)

* 주택지대로서의 기본적인 입지 조건 보유

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 채권 총액, 주변 시세, 지역 개발 계획, 그리고 군사시설 보호구역 등 각종 제한 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 정보에 따르면, 채권 총액(423,600,000원)이 감정가(390,139,500원)를 초과하고 있으며, 중복사건이라는 점을 감안할 때 유찰될 가능성도 있습니다.

입찰 시에는 해당 지역의 유사 토지 거래 사례, 향후 건축 가능성 및 예상 건축 비용, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 군사시설 보호구역 관련 제한 사항에 대한 정확한 정보를 사전에 확인하는 것이 필수적입니다.

본 보고서에서는 인수할 보증금이 없어 별도 고려사항은 없으나, 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.