나이스옥션 법원경매 창원 2025타경582 [1] 경상남도 김해시 관동동 450-3 부자빌딩투 5층501호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 ""김해관동우체국"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 부자빌딩투까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1,2) 철골조 평슬라브지붕 7층 건물내 5층 501호 및 6층 601호로서,
내외벽 : 복합판넬, 드라이비트 및 타공판 등 마감입니다.
바 닥 : 하드너 등 마감입니다.
천 정 : 데크플레이트 등 마감입니다.

이용상태

기호(1,2)는 주차장입니다.

설비내역

본건이 속한 부자빌딩투 내 공동위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서, 현황 '주차전용건축물부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 부자빌딩투 남측으로 중로3류와, 동측 및 북측으로 소로1류와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(주차장), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : - 기호(1,2)는 집합건축물대장등본상의 건축물현황도를 기준으로 위치 확인하였습니다.
- 본건이 속한 부자빌딩투는 주차전용건축물로서, 건물 공용시설과 주차규정 등에 관한 집합건물의 관리규
약 등에 관하여는 별도 확인 후 응찰 요하오니 유의바랍니다.

물건 비고

-집합건축물대장상 용도는 주차장임.
-관리사무소 소장과 통화한바 2025.7.기준 관리비미납은 없다고 함.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 창원지방법원 2025타경582 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다. 본 건은 경상남도 김해시 관동동 450-3번지 소재 부자빌딩투 5층 501호에 대한 부동산임의경매 물건입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정평가액은 199,000,000원입니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경582 (1)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 450-3 부자빌딩투 5층 501호

용도: 자동차 관련시설 (집합건축물대장상 용도는 주차장, 실제 복합 용도 가능성)

감정가: 199,000,000원

토지면적: 152.40㎡ (약 46.09평)

토지지분: 152.4㎡ (약 46.09평)

건물면적: 531.58㎡ (약 160.81평)

건물지분: 531.58㎡ (약 160.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부산은행 (본 경매개시결정 채권자)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 관동동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 남서측으로는 "김해관동우체국"이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

본건이 소재한 부자빌딩투까지 차량 출입이 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 속한 부자빌딩투는 남측으로 중로3류(폭 12m~15m)와, 동측 및 북측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 각각 접하여 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(장유지구, 주차장)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로3류와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 2024년 07월 31일 접수된 부산은행의 근저당권(을8)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재까지 파악된 등기부상 채무 총액은 약 972,588,196원으로, 감정가를 초과하는 높은 수준입니다.

* 근저당권 (부산은행, 2024-07-31, 297,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (부산은행, 2024-10-15, 55,000,000원)

* 가압류 (중소기업은행, 2025-04-15, 41,760,640원)

* 가압류 (기술보증기금, 2025-04-16, 442,000,000원)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2025-05-14, 136,827,556원)

* 임의경매 (부산은행, 2025-06-30, 329,068,670원) - 본 경매 개시 사건

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-07-11)

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본 건은 김해시 관동동에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. '부자빌딩투'는 제2종근린생활시설, 판매 및 영업시설 등 다양한 상업 용도로도 활용 가능한 것으로 보입니다. 이는 주차 관련 시설뿐만 아니라 다양한 상업 활동이 가능한 잠재력을 시사합니다. 김해시 내 외국인 밀집 지역이 존재하여 다양한 문화 및 소비 활동이 나타나고 있으며, 이는 상권의 다양성에 기여할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

본건 인근에는 김해관동우체국이 있어 우편 및 금융 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 인근 지역에는 아파트 단지들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 교육 시설

본건 주변에는 학교가 혼재되어 있는 지역으로, 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 및 이용 현황

본 건물의 집합건축물대장상 용도는 '주차장'으로 등재되어 있으나, 건물 자체의 용도 표기에는 '자동차관련시설', '판매및영업시설', '제2종근린생활시설' 등으로 복합적으로 기재되어 있어 실제 이용 용도와의 차이가 존재할 수 있습니다.

5.2. 건축물대장상 용도와 실제 이용의 차이

집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으나, 건물 자체의 주요 용도는 자동차관련시설이며, 판매 및 영업시설, 제2종근린생활시설 등으로도 활용될 수 있는 복합적인 성격을 가지고 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 수익 창출에 있어 관련 법규 준수 및 행정 처리 시 주의가 필요함을 시사합니다.

5.3. 관리비 미납 현황

2025년 7월 기준, 관리비 미납은 없는 것으로 관리사무소 소장과 통화하여 확인되었습니다. (현황조사서 참조)

5.4. 집합건물 관련 사항

본 건이 속한 부자빌딩투는 주차 전용 건축물로서, 건물 공용 시설 및 주차 규정 등에 관한 집합건물의 관리규약은 별도 확인 후 응찰에 유의해야 합니다.

5.5. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정평가액을 훨씬 상회하는 높은 수준이므로, 채권자들의 권리 행사 및 매각 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 관동동에 위치한 상업용 건물로, 자동차 관련 시설 및 근린생활시설 등으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 양호한 도로 접면과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 현재까지 미납 관리비는 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 복합적인 용도 등록, 그리고 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본건에 대한 응찰 시에는 이러한 점들을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 관리규약을 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 다양한 상업 용도로 활용 가능한 잠재력 (자동차 관련시설, 판매/영업시설, 제2종근린생활시설)

* 양호한 도로 접근성 및 차량 이용 편의성

* 2025년 7월 기준 미납 관리비 없음

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 199,000,000원입니다. 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 임차인 현황에서 인수 보증금이 없는 것으로 나타나 있어 신중한 접근이 필요합니다. 예상되는 권리 분석 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려하되, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사를 선행하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 제시된 정보를 바탕으로 한 예상이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 가격은 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.