나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12086 [1] 울산광역시 중구 남외동 9-4 비동 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 서동 소재 ""병영초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 빌라, 단독주택, 근린생활시설, 소공원, 울산병영성 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층, (통칭 : 삼성빌라) 비동 제205호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경
보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상 비동의 1층 ~ 4층의 면적이 각층 108.24㎡로 등재되어 있으나,
비동의 ○○5호 라인은 1층 및 2층에만 있고, 3층, 4층엔 건물이 없는바, 현황과 일치한다고
판단되는 집합건축물대장 비동을 기준으로 ""구분건물 감정평가명세표""에 면적을 표시하였
으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

1. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.
2. 통칭 삼성빌라 비동 205호 이며, 등기사항전부증명서상 1동의 건물의 표시 중 건물내역 각 층의 면적 표시가 집 합건축물대장 표제부상의 각 층의 면적 표시와 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12086 (1)

소재지: 울산광역시 중구 남외동 9-4 비동 2층205호 (삼성빌라 비동 205호)

용도: 다세대주택

감정가: 72,000,000원

토지면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

토지지분: 30.29㎡ (약 9.16평)

건물면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

건물지분: 49.2㎡ (약 14.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

건축연도: 1991년 (집합건축물대장 기준)

특이사항: 재매각

주의사항: 1. 본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 2. 등기사항전부증명서상 건물 면적 기재와 집합건축물대장상 면적 기재에 차이가 있습니다.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 남외동 소재 병영초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 아파트, 빌라, 단독주택, 근린생활시설, 소공원, 울산병영성 등이 형성되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

본건 토지는 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 4일 접수된 신한카드의 강제경매개시결정 (2025타경12086)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없어, 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

말소되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었으므로, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 병영초등학교가 있어 학생 및 학부모 유동인구가 존재할 수 있습니다.

다양한 주거 형태(아파트, 빌라, 단독주택)와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 커뮤니티 형성에 유리한 환경입니다.

울산병영성과 같은 역사문화 자원이 인접해 있어 지역적 특색을 가집니다.

5. 생활정보

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 전기, 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

주변 시설: 병영초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 소공원 등 휴식 공간도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 이전에 한 차례 유찰되어 재매각 절차를 밟고 있습니다. 이는 가격, 권리관계, 물건 상태 등 이전 입찰자가 인수를 포기한 이유에 대한 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가의 30%로 높아 초기 자금 부담이 가중될 수 있습니다.

공부와의 차이 (면적 불일치): 등기사항전부증명서상의 건물 면적과 집합건축물대장상의 면적이 상이합니다. 등기부상 각 층 면적(108.24㎡)과 달리, 실제로는 3, 4층에 해당하는 호실이 없는 것으로 파악되었습니다. 감정평가는 집합건축물대장을 기준으로 이루어졌으나, 이러한 공부와의 차이는 향후 재산권 행사나 거래 시 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있는 중요한 사항이므로 각별한 주의가 요구됩니다.

임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 월세 등 상세 정보가 파악되지 않았습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 저항이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 중구 남외동 소재 삼성빌라 비동 2층 205호는 병영초등학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 등기부등본상의 건물 면적과 실제 현황 간의 차이가 존재하는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 법적 문제 발생 가능성을 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

재매각 기회: 유찰로 인해 시세 대비 저가 취득의 기회가 될 수 있습니다.

입지적 강점: 주거 선호도가 높은 지역 내에 위치하며, 초등학교 등 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다.

잠재적 가치: 면적 불일치 이슈를 해결하고 명도 절차를 원만히 진행할 경우, 지역 내에서의 재평가 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 최근 2026년 3월~4월 거래된 인근 다세대주택의 경우, 면적 및 건축 연도에 따라 68.04㎡(1994년식)에 7,000만원, 75.54㎡(1997년식)에 11,500만원, 75.53㎡(2019년식)에 16,400만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 72,000,000원이며, 이는 단위 면적당 약 146만원 수준입니다. 최근 거래된 유사 면적의 오래된 건물(1994년, 1997년식)의 단위 면적당 가격이 약 103만원~152만원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시장 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 본건은 재매각 물건이며, 건물 면적 관련 공부와의 차이라는 중대한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 무리한 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서, 권리 분석 및 현장 조사를 면밀히 마친 후, 본건의 리스크를 충분히 감수한 상태에서 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 재매각 사유와 공부와의 차이점을 완벽하게 이해하고 이를 해결할 수 있다는 확신이 있을 경우에만 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 주변 시세 및 시설을 직접 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.