나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12070 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 116동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 ""삼남읍 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제504호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 지구단위계획구역(삼남교동지구), 가축사육
제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12070 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 116동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 44.21㎡ (약 13.37평)

* 토지지분: 44.21437151512897㎡ (약 13.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 54.02㎡ (약 16.34평)

* 건물지분: 54.0188㎡ (약 16.34평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 감정평가서 요약 작성일: 2026년 6월 9일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "삼남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태등:

단지 내부 및 외부 가로망 상태는 보통임.

* 주변 시설:

아파트 단지 인근에는 근린생활시설이 있으며, 주거 지역과 함께 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

지도상 주변을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 지역 특성상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 입지는 제한될 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2017년 7월 10일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권금액 120,000,000원)임.

* 등기부 요약:

집합건물 등기부상 소유권은 권세록에게 이전되었으며, 초정개발주식회사의 신탁등기말소 이력이 있음.

등기부상 을구에는 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2017.07.10.접수, 120,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 예정임.

또한, 말소 예정인 한국자산관리공사의 임의경매개시결정(2025.07.02.접수, 100,583,681원)이 존재함.

등기부채권 총액은 120,000,000원임.

* 임차인 현황:

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 파악이 필수적임.

* 말소되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 인근에 상업 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

다만, 전반적으로 도시적인 상권이라기보다는 지역 기반의 상권 특성을 보임.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

아파트명: 영남알프스타운

주소: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678

사용승인일: 2015년 2월 27일

총 동수: 16동

총 세대수: 1540세대

총 면적: 98,882.625㎡

최고층: 18층, 최저층: 3층

주차대수: 총 747대 (지상 4대, 지하 46대, 옥외 743대 - 정보상 불일치 가능성 있음) (정보에서 "지상주차대수: 4대"와 "주차대수합계: 747대" 간에 옥외 주차 대수 산정 방식에 대한 추가 확인 필요)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간

* 면적 정보:

본건 아파트의 공급면적은 54.02㎡ (약 16.34평)이며, 토지 지분은 44.21㎡ (약 13.37평)임.

최근 매매 사례에서 확인된 전용면적은 약 44~45㎡ (약 13.3~13.5평) 수준으로, 본건의 실제 전용면적은 제시된 공급면적과 차이가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미상:

임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 공동담보:

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 담보물건들의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 낙찰가 및 명도에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역(삼남교동지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2025-01-16)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 기타:

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외부 마감은 페인팅, 내부는 벽지 및 타일 마감 등 일반적인 아파트 마감 상태를 보임.

위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 영남알프스타운아파트 경매 물건으로, 단지 내 5층에 위치함.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변에 농경지 및 임야가 혼재된 환경임.

권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 임차인의 존재 가능성에 유의해야 함.

공동담보 물건이라는 점은 추가적인 고려 사항임.

최근 매매 사례는 5,770만원에서 8,300만원까지 다양하게 분포하며, 감정가는 8,700만원으로 최고가 거래액보다 높은 수준임.

실제 전용면적이 시장 거래 사례와 차이가 있을 수 있어 정확한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 가격의 아파트: 최근 매매 사례와 감정가를 비교했을 때, 시장 상황에 따라 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 안정적인 주거 환경: 비교적 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공함.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 16일 1층 44.52㎡ 거래가 5,770만원, 2026년 6월 14일 12층 45.06㎡ 거래가 6,500만원, 2026년 7월 1일 18층 44.62㎡ 거래가 8,300만원으로 시세가 형성되어 있음.

본건의 감정가는 8,700만원으로, 최근 최고가 거래액(8,300만원)보다 높게 책정되어 있음.

5층이라는 점을 감안할 때, 18층의 최고가 거래액보다는 낮은 수준의 가치를 반영해야 할 것으로 판단됨.

또한, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 미상 등의 리스크를 고려하여 감정가의 약 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 7,000만원에서 7,500만원 사이로 판단되며, 구체적인 희망 입찰가는 7,300만원으로 제안함.

이는 감정가 대비 약 16% 할인된 수준이며, 최근 시장 거래 가격대를 반영한 보수적인 추정치임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.