나이스옥션 법원경매 김천 2025타경402 [1] 경상북도 구미시 형곡동 157-4 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는
소규모 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페이팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

(가): 아파트로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한, '주거용 건부지'입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종
제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경402 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 157-4 4층401호 (신 주소: 경상북도 구미시 형곡로18길 11-16 (형곡동))

건물 용도: 아파트

감정가: 52,000,000원

토지면적: 42.87㎡ (약 12.97평)

토지 지분: 42.87㎡ (약 12.97평)

건물면적 (전용면적): 70.85㎡ (약 21.43평)

건물면적 (분양면적): 제공된 자료에서 명확하게 확인되지 않습니다.

건물 지분: 70.85㎡ (약 21.43평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 형곡새마을금고 (등기부 을구 근저당권자 및 갑구 임의경매 신청자)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호

준공일자: 1991년 11월 1일 (사용승인일 기준)

건물 외관: 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

건물 내부: 아파트로 이용 중이며, 급배수 및 위생, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 형일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 단위세대입니다.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 '주거용 건부지'입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고 사항: 임대 관계는 미상입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박삼택 (1991-12-23), 이대형 (2014-06-12, 매매)

* 근저당권: 형곡새마을금고 (2014-06-12, 채권액 58,500,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 형곡새마을금고 (2025-07-04, 채권액 43,426,720원) - 본 건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 58,500,000원

건축물 표제부 요약:

* 건물 전체 규모: 연면적 1572.18㎡, 대지면적 786.7㎡, 지하 1층, 지상 5층

* 주요 용도: 공동주택, 근린생활시설 (전체 건물)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경상북도 구미시 형곡동 소재 형일초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 도로망을 이용한 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용: 본 건이 속한 토지는 가장형의 모양이며, 주변 지면과 대체로 평탄한 상태로 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 도시 계획: 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 모든 축종의 가축 사육이 제한되는 구역에 포함됩니다.

* 혐오 시설: 인근 지역을 조사한 결과, 특별히 심각한 혐오 시설이 위치한다는 정보는 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 6월 12일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(채권최고액 58,500,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 여기에는 본 건의 경매개시결정등기(2025.07.04) 및 그 이전의 소유권 이전 등기(2014.06.12 이대형) 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 존속하는 지상권 등)는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수해야 할 보증금이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 전

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2014년 6월 20일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 7월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원. 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 주변 상업 시설은 주로 해당 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 소규모 점포들로 구성되어 있습니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 중심지와의 접근성은 중간 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 본 건 남동측 인근에 형일초등학교가 위치하고 있어, 자녀 교육을 위한 우수한 환경을 제공합니다.

* 교통 편의: 차량을 이용한 접근성은 보통 수준이며, 인근 도로를 통한 시내외 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 중간 정도입니다.

* 편의 시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 식료품, 서비스 등 기본적인 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 시설 노후화에 따른 향후 유지 보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 복합 용도 건물: 집합건물 전체가 공동주택 및 근린생활시설로 이용되고 있어, 건물 내 상가 이용으로 인한 소음, 통행량 증가 등의 간접적인 영향을 받을 수 있습니다. (단, 본 건은 4층의 아파트로서 이러한 영향은 제한적일 수 있습니다.)

* 임대 정보의 불확실성: 전체적인 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 상태입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 형일초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되고 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물의 연식이 상당하므로 향후 관리 및 수선에 대한 부분을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 5,200만원의 감정가는 현재 시장 상황 및 건물 연식 등을 고려했을 때, 경쟁력 있는 가격대로 판단됩니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교가 가까워 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리 관계: 복잡한 권리 관계나 인수 부담이 없어, 명확하고 깔끔한 소유권 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 52,000,000원을 기준점으로 삼되, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 현재 상태, 주변 시세, 최근 거래 사례, 그리고 해당 지역의 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 또한, 본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 투자 목표 수익률과 예상되는 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.