나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1808 [1] 대구광역시 달서구 성당동 559-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 소재 ‘대구남부초등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 '단독주택건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성당동 공동주택 지구단위계획구역), 가축
사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(대구남부초등학교,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률
>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,

<사용승인일 : 1981.08.26>

* 1984.06.23. : 2층 증축(63.08㎡)
* 2005.02.15. : 1층 일부 철거(2.25㎡) 후 증축(7.89㎡), 2층 증축(11.61㎡)


- 외벽 : 패널붙임 및 석재, 외장벽돌 붙임, 몰탈위 페인트 등 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인트 등 마감
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
- 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

- 지층(반지하) : '주택'(실제 '창고')으로 이용중임.

- 1~2층 : '주택'(1층 일부는 별동 '화장실')으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

지층의 공부상 용도는 '주택'이나 실제 '창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지층 부분 면적 공부상 면적과 다를 수 있음. 지층 공부상 주택이나 현황은 창고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1808 (1) 사건번호의 물건은 대구광역시 달서구 성당동 559-1에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 387,763,380원이며, 토지 면적은 159.00㎡(약 48.1평), 건물 면적은 170.72㎡(약 51.6평)입니다. 이 중 제시외 건물 면적은 114.70㎡(약 34.7평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 조OO입니다. 건물 사용승인일은 1981년 8월 26일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달서구 성당동에 위치하며, '대구남부초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형으로 단독주택 건부지로 이용되고 있으며, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 지역 용도상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성당동 공동주택 지구단위계획구역)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대구남부초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 건물 등기부상 2024년 3월 18일자 국민건강보험공단의 압류(갑14)이며, 이는 매각으로 소멸됩니다. 그러나 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

건물 등기부상 을구 13번(2022년 11월 18일 접수, 조재명, 주택임차권, 33,000,000원)과 을구 14번(2024년 10월 22일 접수, 정부경, 주택임차권, 20,000,000원) 임차권은 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다. 따라서 인수되는 총 임차보증금은 53,000,000원입니다.

또한, 임차인 박진현은 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있다고 기재되어 있어, 금액이 특정되지 않은 상황에서도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성당동 일대는 단독주택과 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 두류종합시장, 성당종합시장 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 다세대주택의 거래 사례를 볼 때, 건물의 연식 및 상태에 따라 가격 편차가 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 대구남부초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인근 버스정류장 이용이 편리하며 차량 접근성도 좋습니다. 건물 내부에는 위생, 급배수, 도시가스 공급 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 총 53,000,000원의 임차보증금입니다. 또한, 임차인 박진현의 경우 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고 대항력이 있어 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 건물이 1981년에 사용 승인되어 노후화가 상당하며, 이는 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 높입니다. 지층의 경우 공부상 용도는 주택이나 현황은 창고로 사용되고 있으며, 공부상 면적과 실제 면적이 다를 수 있다는 점도 유의해야 할 사항입니다. 매각물건에 제시외 건물 114.70㎡가 포함되어 있으나, 이는 별도의 관리 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 성당동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 53,000,000원의 인수되는 임차보증금과 미확인 임차인(박진현)의 존재, 그리고 건물의 노후화 및 지층 용도 불일치 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 감정평가액은 387,763,380원이지만, 인수해야 할 채무와 건물의 상태를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 남부 초등학교 인근의 주거 입지

* 단독주택으로 토지 활용 가능성 보유

* 일괄 매각 포함된 넓은 면적의 제시외 건물

* 신중한 입찰을 통해 시세 대비 저가 매수 기회 모색

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 387,763,380원이며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 53,000,000원입니다. 제시된 정보와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 부담과 건물의 노후화 등을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금을 제외하고, 건물의 실질 가치와 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 산정하면 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 260,000,000원으로 제시합니다. 이는 절대적인 가격이 아니며, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 성당동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 두류공원, 대구수목원, 월광수변공원 등 근린 공원들이 위치해 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.