나이스옥션 법원경매 포항 2025타경414 [1] 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 648 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 소재 ""화당마을"" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 경지정리된 농경지, 농가주택, 축사 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 기호 (2, 3)까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 고려시 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 (2)는 남서측 인접필지 대비 다소 저지이나 동측 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로 단독주택 부지로 이용중이고 기호 (3)은 남서측 인접필지 대비 다소 저지이나 동측 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로 ‘휴경지’ 상태입니다.

인접 도로상태

기호 (2)는 북서측 일부가 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있고, 기호 (3)은 남동측으로 구거 등을 이용한 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (2, 3) 공히 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(2012-11-21)(수도법 제7조의 2)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (1)은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층건으로서,
-외벽 : 비닐사이딩 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 타일 등 마감,
-창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 공부상 지붕 ‘샌드위치판넬지붕’이나 현황 ‘아스팔트슁글지붕’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기타 :
본건 기호 (1)은 현장조사 당시 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부를 조사하지 못하여, 외부관찰, 동 유형 인근 건물의 표준적인 이용상황 및 구조 등을 고려하여 평가하였고, 내부구조 및 이용상황, 내부하자 유무, 내부 마감상태, 설비의 작동유무 등은 구체적으로 확인할 수 없었는 바 경매 진행 시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 공부 상 '샌드위치판넬지붕'이나 현황 상 '아스팔트슁글지붕' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경414 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO (최지희)

* 채무자: (정보 없음)

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 648

* 용도: 단독주택

* 감정가: 123,770,250원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 388.00㎡ (약 117.37평)

* 건물면적: 98.65㎡ (약 29.84평)

* 건물 제시외면적: 16.20㎡ (약 4.90평) - 후첨 지적 및 건물개황도 참조 필요

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

* 건물 구조: 경량철골구조, 단층

* 지붕: 공부상 샌드위치판넬지붕, 현황 아스팔트슁글지붕

* 주요 용도: 단독주택

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등 갖춤

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 "화당마을" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 경지정리된 농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 국도 제31호선, 지방도 제921호선, 새만금포항고속도로 서포항IC가 인근에 위치하여 광역 이동이 용이합니다.

* 포항시 시내버스로는 700번 간선버스, 770, 771번 지선버스, 기계 마을버스 등이 운행 중입니다. (단, 2020년 7월 25일 버스 개편으로 기계지선 폐선 후 포항마을버스 기계/기북권역 버스로 명맥이 이어짐)

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 농업진흥구역, 공장설립승인지역(수도법)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 토지는 북서측 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 구거 등을 이용한 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 서포항새마을금고 근저당 (2022-09-07, 48,100,000원)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을16 (근저당), 갑7 (강제경매), 갑2 (압류) 등

* 인수할 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황성수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

* 본 건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 포항시 북구 기계면 성계리는 포항시 북부 내륙 지방에 속하며, 농업 및 축산업이 발달한 지역입니다.

* 주변에는 농경지와 함께 농가주택, 축사 등이 분포하고 있어 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세

* 포항시 기계면 일대의 단독/전원주택 매매 사례를 보면, 토지 면적 및 건물 상태에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 726평 대지에 30평 단독주택, 창고, 게스트하우스 등이 있는 주택이 4억원에 매물로 나와 있습니다.

* 396.7㎡(약 120평) 단독주택이 7,000만원에 매물로 나와 있으며, 수리가 필요하다고 명시되어 있습니다.

* 768㎡(약 232평)의 답 토지 위에 건축된 주택(115㎡, 약 35평)이 9,000만원에 매물로 나왔습니다.

* 99㎡(약 30평) 단독주택이 2억 7,000만원에 매물로 나와 있습니다.

* 상기 정보들을 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 면적 및 조건의 물건들은 대략 7,000만원에서 4억원 사이의 시세를 형성하고 있으나, 물건의 상태, 토지 활용도, 건축 연도 및 상태에 따라 가격 편차가 크다는 것을 알 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 현재까지 파악된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 포항시에서는 차세대 종합 폐기물 처리 시설인 '포항에코빌리지' 조성을 추진 중에 있으며, 후보지로 남구 대송면과 북구 신광면이 신청된 상태입니다. 현재 신광면 흥곡리 등 일부 지역에서 주민 반대 움직임이 있어 입지 선정에 난항을 겪고 있습니다. 본 건의 경우, 기계면 성계리에 위치하여 현재 논의 중인 에코빌리지 후보지와는 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 기계면 소재지에 기본적인 편의시설(금융기관, 보건지소, 우체국, 문화의집 등)이 위치해 있습니다.

* 포항 시내 및 주요 상업 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교육/의료시설

* 기계초등학교, 기계중학교 등이 기계면 내에 위치해 있습니다.

* 의료 시설로는 기계보건지소, 구지보건진료소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

* 건물의 지붕 재질이 공부상 '샌드위치판넬'이나 현황은 '아스팔트슁글'로 다릅니다. 이는 비교적 경미한 사항으로, 큰 문제 발생 가능성은 낮습니다.

6.2. 건물 내부 상태 미확인

* 현장 조사 당시 폐문 부재 등으로 인해 건물 내부를 조사하지 못했으며, 외부 관찰 및 인근 건물 표준을 고려하여 평가되었습니다.

* 내부 구조, 이용상황, 하자 유무, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 구체적으로 확인할 수 없었으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 기계면 성계리에 위치한 단독주택으로, 토지면적 388㎡, 건물면적 98.65㎡에 제시외 건물 16.20㎡를 포함하여 일괄 매각되는 물건입니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역이며, 차량 접근성은 보통입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건축물대장상 지붕 재질과 현황의 차이가 있고, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 농림지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 규제가 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 물건들이 다양한 가격대를 형성하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 토지와 건물을 온전히 활용할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 전원생활을 희망하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 매물이 있다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 123,770,250원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 종합하고, 물건의 상태 및 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

* 주변 유사 물건 시세: 7,000만원 ~ 4억원 (토지, 건물 상태, 면적 편차 큼)

* 본 건 감정가: 123,770,250원

내부 미확인 상태, 토지 이용 규제 등을 감안하여, 낙찰 후 재단장 비용 및 발생 가능한 추가 비용을 고려해야 합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하인 9,000만원 ~ 110,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 본건의 현장 직접 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.