나이스옥션 법원경매 포항 2025타경413 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 249-2 대웅파크맨숀 비동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 소재 ""포항흥해공업 고등학교"" 남동측 인근에
위치하는 '대웅파크맨숀 제비동 제5층 제503호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 근린생활
시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통
사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 중 제5층 제503호 단위세대로서,
- 사용승인일: 1988.12.24
- 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
- 내벽: 벽지 및 타일 마감 등
- 바닥: 장판지 및 타일 마감 등
- 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로서 기준시점 현재 공가상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있으나 정상 작동 여부는 불분명함.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄한 편이며, 아파트 부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2014-12-29)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(포항흥해공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.

(2)기타

1) 본 아파트 단지는 2017년 11월경에 발생한 포항 지진으로 인하여 정밀 안전점검을 실
시한 결과 2018년 3월경에 ‘E등급’ 판정을 받은 것으로 탐문조사되며, 현장조사일
현재 전체 가구가 이주하여 현재 폐쇄된 상태로 조사되는바 경매 진행 및 입찰시 유의
하시기 바람.

2) 본건은 구분건물(건물 부분 및 토지 지분)으로서, 관할관청(포항시청)에 탐문조사한
결과 기준시점 현재 「포항지진의 진상조사 및 피해구제 등을 위한 특별법」에 의거
건물분에 대하여는 지진피해 구제 지원금을 지급 완료한 상태로 조사되나, 지급 여부
및 관련 사항 등은 관련 부서에 별도의 확인을 요하니 경매 진행 및 입찰시 유의하시
기 바람.

3) 본건 아파트 옥상에는 비가림시설이 되어 있음.

물건 비고

①본 아파트단지는 2017.11월경 발생한 포항지진으로 인하여 정밀안전점검을 실시한 결과 2018년 3월경에 'E등급' 판정을 받은것으로 탐문조사되며, 현장조사일 기준 전체가구가 이주하여 폐쇄된 상태로 조사됨. ②포항지진의 진상조사 및 피해구제 등을 위한 특별법에 의거 건물분에 대하여는 지진피해 구제 지원금을 지급 완료한 상태로 조사되나 지급여부 및 관련사항은 별도 확인 요함. ③대지권의 목적인 토지의 표시는 공부상 "경상북도 영일군 흥해읍 옥성동"이나 실제"포항시 북구 흥해읍 옥성리"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 249-2번지, 대웅파크맨숀 비동 5층 503호에 소재하는 아파트입니다.

집합건물로서, 건물명은 대웅파크1차이며, A동 503호로 기재된 정보가 있으나 본건은 비동 503호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1988년 12월 24일이며, 철근콘크리트구조의 슬래브지붕 건물입니다.

본 건물단지는 총 3개동으로 구성되어 있으며, 총 50세대가 거주 가능한 공동주택입니다.

건축물대장 총괄표제부상 총 연면적은 3,427.87㎡, 토지 면적은 750.83㎡로 기재되어 있습니다.

개별 건물의 경우, 주 용도가 제1종 근린생활시설(소매점)으로 표기된 정보가 있으나, 본건은 아파트로 사용 중입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 45.22㎡ (약 13.68평)

* 토지 지분: 45.22㎡ (약 13.68평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 58.94㎡ (약 17.83평)

* 건물 지분: 58.94㎡ (약 17.83평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 41,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 삼성카드 (등기부상 권리자: 삼성카드, 권리금액 5,065,070원)

* 사건번호: 포항지원 2025타경413 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 소재 포항흥해공업고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성은 대체로 보통 수준입니다.

북동측으로는 왕복 2차선 포장도로, 남동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 상대보호구역(포항흥해공업고등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2007년 11월 30일: 소유권 이전 (구상모)

* 2018년 08월 30일: 소유권 이전 (구교식, 증여)

* 2025년 06월 30일: 강제경매 개시 (삼성카드, 5,065,070원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 삼성카드의 강제경매 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 지상권 또한 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행할 수 있는 환경입니다.

다만, 현재 아파트 단지 전체가 이주하여 폐쇄된 상태이므로, 정상적인 상권 기능을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 부근에 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 포항흥해공업고등학교가 인근에 있으며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

* 기타: 본 아파트 옥상에는 비가림 시설이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 포항 지진 피해: 본 아파트 단지는 2017년 11월 발생한 포항 지진으로 인해 정밀안전점검 결과 'E등급' 판정을 받았습니다.

* 단지 폐쇄 및 이주: 현장 조사일 기준으로 전체 가구가 이주하여 폐쇄된 상태로 조사되었습니다. 건물 자체의 안전성 및 거주 가능 여부에 대한 심각한 검토가 필요합니다.

* 지진 피해 구제 지원금: 건물분에 대한 지진 피해 구제 지원금이 지급 완료된 상태로 조사되었으나, 지급 여부 및 관련 세부 사항은 별도로 확인해야 합니다.

* 설비 정상 작동 불확실: 위생, 급배수, 개별 난방 설비 등이 되어 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.

* 공부상 토지 표기 오류: 대지권의 목적이 되는 토지 표시는 공부상 "경상북도 영일군 흥해읍 옥성동"으로 되어 있으나, 실제 소재지는 "포항시 북구 흥해읍 옥성리"입니다. (이는 행정구역 변경에 따른 것으로 보이며, 현황과 공부상 명칭의 차이일 가능성이 높습니다.)

7. 종합 의견

본건은 포항 지진으로 인해 E등급 판정을 받고 전 가구가 이주하여 현재 폐쇄된 상태인 아파트입니다. 건물 자체의 안전성, 재건축 가능성, 그리고 지진 피해 복구 지원금 관련 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 건물 자체의 물리적 하자 및 활용 가능성이 가장 중요한 판단 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 지진 피해로 인한 감정가 하락 가능성: E등급 판정으로 인해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 낮은 경쟁률 기대: 물건의 특수성으로 인해 입찰 참여자가 적을 수 있어 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

* 향후 재건축/리모델링 잠재력: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 재건축 사업이 진행될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 지분 확보: 향후 토지 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 E등급 판정으로 인한 건물 안전 문제, 전 가구 이주 및 단지 폐쇄 상태 등 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 감정가 41,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 전문가의 정밀 안전 진단 결과를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 E등급 건물은 재건축 또는 철거 대상이 될 수 있으며, 이 경우 토지 가치 위주로 평가될 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

현재로서는 감정가의 50~70% 수준인 약 20,500,000원 ~ 28,700,000원 범위에서 시작하여, 향후 건축물의 활용 가능성 및 투입될 재건축/수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 직접적인 상태 확인과 전문가의 추가적인 현황 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.