나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11196 [1] 경상북도 구미시 거의동 366-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 거의동 소재 ‘산호대로’의 ‘금오교’ 서측 인근에 위치하며,
주위는 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (2) 토지는 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 대중교통사정 등의 일반적인
교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (2) 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 자루형으로, '단독주택(다가구주택)'부지
입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (2) 토지는 남동측 자루부분으로 폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접하나,
주 출입로는 북서측 폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접하여 통행하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (2) 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)(2009-01-05)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(구미국가4단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 번호 (2) 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '대'입니다..

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (1) 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로
- 사용승인일 : 2014.12.29.
- 외 벽 : 석재붙임, 스톤코트 등 마감
- 내 벽 ; 각 세대는 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감으로 복도부분은 타일붙임
- 바 닥 : 각 세대는 장판지깔기 및 일부 타일깔기 등 마감으로 복도부분은 타일깔기
- 창 호 : 하이샤시 2중창호에 유리끼움 등 입니다.

이용상태

본건 번호 (1) 건물은 단독주택(다가구주택)입니다.

설비내역

본건 번호 (1) 건물은 도시가스설비, 각 세대별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이
되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물인 발코니, 옥탑계단실이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11196 (1)

소재지: 경상북도 구미시 거의동 366-6 (신주소: 경상북도 구미시 대학로 3-31)

용도: 다가구주택

감정가: 779,400,000원

토지면적: 276.00㎡ (약 83.5평)

건물면적: 441.81㎡ (약 133.6평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층

사용승인일: 2014년 12월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중평새마을금고 (추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 거의동 소재 ‘산호대로’의 ‘금오교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건은 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 사정 등 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남동측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접하나, 주 출입로는 북서측 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 국가산업단지(구미국가4단지)로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 권리관계 요약: 토지 및 건물 등기부 요약 결과, 다수의 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하였으나, 본 경매 절차의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: BIBISAJIDA, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: MEHMOODKHALID, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: OLUMAMOSESOCHE, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: USMANMUHAMMAD, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 구순애, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 김범수, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 김채원, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 시종욱, 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 신성수, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 심경수, 보증금 1,000,000원, 차임 190,000원, 대항력 없음.

* 임차인: 이우송, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 최주영, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사, 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자김도현), 보증금 46,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자이재혁)), 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 말소기준권리 및 인수되는 권리: 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되며, 별도로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 이용현황: 본건 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 구미시의 주요 상권으로는 구미역 인근의 '문화로' 지역이 자율상권구역으로 지정되어 활성화되고 있으며, 금리단길, 진평음식문화특화거리 등도 상권 활성화 사업 대상지로 선정되었습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 구미 국가산업단지 4단지에 인접하여 산업단지 종사자들을 위한 주거 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 최근 구미시는 산업도시를 넘어 문화·관광 도시로 변모를 꾀하며, 대규모 기업 투자 유치와 첨단산업 육성을 통해 새로운 성장 동력을 확보하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 본건은 차량 접근이 용이하며, 주변 대중교통망 또한 보통 수준입니다. 구미시 국도대체우회도로인 33번 국도의 거의IC가 위치해 있어 광역 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 옥계중학교, 금오공과대학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 구미시에는 금오랜드, 대혜폭포 등 관광 명소가 있으며, 최근 골목형상점가 육성 사업을 통해 지역 상권 활성화를 도모하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

* 산업단지 인접으로 인한 환경 요인: 구미 국가산업단지 4단지 인접 지역으로, 산업단지 조성 사업 환경영향평가서에 따르면 공사 시 비산먼지, 토사 유출, 소음, 대기오염, 수질오염 등이 발생할 수 있으며, 운영 시에도 교통 소음, 대기 오염, 수질 오염 등의 환경 영향이 예상될 수 있습니다. 또한, 국가산업단지 인접 지역의 주거환경 노후화, 높은 공실률, 치안 및 안전 문제 등이 일부 지적되고 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2014년 신축된 철근콘크리트 구조의 4층 다가구주택으로, 주거 용도로 활용 가치가 높습니다. 경상북도 구미시 거의동에 위치하며, 토지 및 건물 면적 대비 적절한 감정가를 형성하고 있습니다. 주거지역 내에 위치하나 구미 국가산업단지 4단지에 인접하여 풍부한 임대 수요가 기대됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 다만, 국가산업단지 인접으로 인한 환경적 요인 및 일부 지역의 정주 여건 미비 문제가 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 탄탄한 배후수요: 구미 국가산업단지와 인접하여 산업단지 종사자들을 중심으로 한 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 신축 건물: 2014년에 건축된 비교적 신축 건물이므로, 즉각적인 대규모 수리 없이 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 동시 취득이 가능합니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 선순위 권리 및 임차권은 매각으로 소멸되며, 인수되는 인수 보증금이 없어 낙찰자가 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 779,400,000원입니다. 본 건은 인수 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 임대 수익률, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.