나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10267 [1] 경상북도 영덕군 영해면 대진리 382 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영해면 대진리 소재 '대진항' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션등으로 형성된 해안취락지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 단독주택 건물부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약3m, 남동측으로 폭 약 1m 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(단독주택(건폐율 60%이하, 용적율 100%이하)), 지구단위계획구역,가축사육제한구역(전부제한구역_200)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 별첨 “사진용지”와 같이 타인소유의 건물 및 점유부분이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지를
정상평가하 되, 타인소유 및 점유부분을 감안한 금액을 감정평가명세표상의 비고란에 기재하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 시멘트블록조 슬래브지붕 지상1층 건물로서

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감

내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등

바닥 : 장판지, 타일 붙임 등

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 별첨 “사진용지”와 같이 타인소유의 건물 및 점유부분이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상평가하 되, 타인소유 및 점유부분을 감안한 금액을 감정평가명세표상의 비고란에 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 매각 포함
-목록1 타인소유 및 점유부분을 감안한 평가금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영덕지원 2025타경10267 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영해새마을금고 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영덕군 영해면 대진리 382

용도: 단독주택

감정가: 38,725,990원

토지면적: 162.00㎡ (약 48.9평)

건물면적: 36.40㎡ (약 11.0평)

건물 제시외면적: 17.79㎡ (약 5.4평)

건축물대장상 총 연면적: 47.44㎡ (약 14.3평)

특이사항:

- 일괄매각

- 제시외 건물 매각 포함

- 목록1 타인 소유 및 점유 부분을 감안한 평가 금액임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영해면 대진리 소재 '대진항' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션 등으로 형성된 해안 취락지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 폭 약 3m, 남동측으로 폭 약 1m의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 소유권이전(매매): 1991-08-30, 김영숙

- 근저당권: 2015-08-26, 영해새마을금고 (말소기준권리, 32,500,000원)

- 근저당권: 2017-04-04, 영해새마을금고 (7,100,000원, 말소)

- 근저당권: 2018-06-01, 박영복 (45,000,000원, 말소)

- 임의경매: 2025-07-04, 영해새마을금고 (23,265,900원, 말소)

총 등기부 채권액 합계: 84,600,000원

* 건물 등기부 요약

- 토지 등기부 현황과 동일함.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 미상

- 확정일자: 미상

- 배당신고일자: 미상

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 모두 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 단, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지는 별도 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 같은 소형 단독주택의 경우, 지역별 편차가 크나 영덕군 영해면 대진리 지역은 해안가 인근으로 관광객 수요가 있는 펜션 등과 유사한 거래 사례가 있을 수 있음. 다만, 본건은 소형 주택으로 개별적인 시세 분석이 필요하며, 유사 단지 거래 사례 정보는 제한적임.

4.2. 주변 시설

대진항 인근의 해안가 취락지대로, 인근에 펜션, 민박 등 숙박 시설과 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됨. 영해면 소재지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 보임.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(대형 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않으나, 해안가 및 항구 주변의 특성상 소규모 어업 관련 시설이나 기타 시설이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 영해면 소재지에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

영해초등학교, 영해중학교 등이 영해면 소재지에 위치하며, 통학 거리는 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

물건명세서 상 '매각 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음'이라는 내용이 명시되어 있음. 이는 타인이 소유한 건물이나 구조물이 본건 토지 위에 존재하며, 해당 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인임.

6.2. 타인 소유 및 점유 부분

본건은 '목록1 타인 소유 및 점유 부분을 감안한 평가 금액임'이라는 명시적인 주의사항이 있음. 이는 토지 상에 타인 소유의 건물이나 구조물이 존재하고 점유 중이며, 감정평가 시 이러한 상황을 반영하여 평가가 이루어졌음을 의미함. 경매 낙찰 후 해당 부분에 대한 법적 분쟁이나 해결 과정이 필요할 수 있음.

6.3. 건축물대장과의 면적 차이

건축물대장상 건물 총 연면적은 47.44㎡ (약 14.3평)이나, 제시된 경매 물건 정보에는 건물면적 36.40㎡와 제시외 건물면적 17.79㎡(합계 54.19㎡)로 기재되어 있음. 실제 현황과 공부상 내용의 차이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

6.4. 건물 노후화 가능성

건축물대장상 사용 승인일이 1978년으로 확인되어, 건물이 노후화되었을 가능성이 높음. 따라서 내부 상태 점검 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영덕군 대진항 인근에 위치한 단독주택으로, 해안 지역의 특성을 가지고 있음. 감정가는 38,725,990원으로 상대적으로 낮은 편이나, 타인 소유 및 점유 부분의 존재, 법정지상권 성립 가능성, 건축물대장과의 면적 차이 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 이러한 리스크 요인들은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 해안가 인근 입지: 대진항 인근으로 관광객 유치 또는 소규모 주거 목적 활용 가능성.

* 낮은 감정가: 리스크 요인을 고려하더라도, 잠재적 가치 대비 낮은 감정가가 매력 요소가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

제시된 정보에 따르면, 본 물건은 타인 소유 및 점유 부분의 존재와 법정지상권 성립 가능성 등 상당한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성은 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례에 대한 구체적인 정보가 부족한 관계로, 제공된 감정가(38,725,990원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 28,000,000원

이는 감정가의 약 72% 수준으로, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 법률 전문가의 자문, 주변 시세 추가 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 예상가는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.