나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11168 [1] 경상북도 구미시 형곡동 184-4 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""구미여자상업고등학교"" 북측 인근에 위치하는 ""(통칭
: 명진빌라) 제2층 제202호"" 단위세대로, 부근은 단독주택 ,아파트 단지 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통 사정 무난한
편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 202호 단위세대로
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 등
바닥: 내장 바닥재 및 타일 등
창호: 샷시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 ""다세대주택 건부지""입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 본건은 ""명진빌라""로 통칭됩니다.

물건 비고

통칭 "명진빌라"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11168 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임OOOOOO

통칭: "명진빌라"

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 184-4, 2층 202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 63,000,000 원

토지 면적: 41.80㎡ (약 12.65평)

건물 면적: 75.36㎡ (약 22.80평)

1.4. 건물 정보

건축 연도: 1991년 (건축물표제부 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "구미여자상업고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 12월 10일자 임오새마을금고 근저당권 (86,000,000원) 입니다.

본 경매 개시 결정 (2025년 7월 2일) 등은 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 86,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 3,000,000원

차임: 290,000원

전입일자: 2022년 01월 25일

확정일자: 2025년 07월 22일

배당신고일자: 2025년 07월 22일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 3,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변에 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시세 비교

최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 3월 4일 거래된 형곡동 213-1 소재 대성실버빌라 (1997년식, 19.79㎡)는 1,150만원에 거래되었습니다. (평당 약 191.67만원)

2026년 7월 8일 거래된 형곡동 185-11 소재 아진주택 3동 (1991년식, 69.88㎡)은 620만원에 거래되었습니다. (평당 약 29.38만원)

2026년 7월 1일 거래된 형곡동 220-3 소재 형곡이구맨션 101 (1989년식, 58.89㎡)은 340만원에 거래되었습니다. (평당 약 19.10만원)

제공된 주변 매매 사례 중 일부 (620만원, 340만원)는 면적 대비 가격이 현저히 낮아 거래 당시 특수한 사정 (예: 토지 거래, 재건축 관련 등)이 있었을 가능성이 있습니다.

본건의 감정가는 63,000,000원 (약 276.3만원/평)으로, 최근 거래 사례 중 19.79㎡ 단위의 거래가액 (1,150만원, 약 191.67만원/평)과 비교 시, 본건 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 실제 거래 가격은 물건의 상태, 층수, 향, 내부 수리 상태, 주변 도로 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"구미여자상업고등학교"가 북측 인근에 위치하며, 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리 관계는 없습니다.

6.2. 임대차 관계

현재 임차인 박 씨는 대항력이 없으나, 보증금 300만원이 존재합니다. (인수 보증금은 0원)

임대 관계 및 기타 사항은 미상인 부분이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설

인근에 학교가 위치하는 등 일반적인 주거지역으로 판단되어, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주변에 축사 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 다세대주택으로, 구미여자상업고등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다.

교통 접근성이 양호하고 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

권리 관계는 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보와 감정가 간의 비교 시, 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 보증금 300만원이 존재합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 학교 인근에 위치하여 가족 단위 실수요자에게 선호도가 높을 수 있습니다.

권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

향후 시세 상승 잠재력: 구미 지역의 부동산 시장 회복 및 재개발 가능성 등에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 63,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 거래 사례인 19.79㎡(약 6.0평) 면적의 다세대주택이 1,150만원에 거래되었습니다 (평당 약 191.67만원).

본건의 면적은 75.36㎡(약 22.8평)이므로, 이를 단순 비례하여 산정하면 약 4,370만원 (191.67만원/평 * 22.8평) 수준이 됩니다.

반면, 본건의 감정가는 6,300만원 (약 276.3만원/평)으로, 최근 거래 시세 대비 약 1.4배 이상 높게 책정되었습니다.

이러한 시세와의 차이, 건물의 노후화 (1991년 준공), 내부 상태 및 향후 환금성 등을 고려할 때, 감정가보다는 시세에 기반한 입찰가 산정이 중요합니다.

따라서, 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치를 면밀히 파악하여, 감정가 63,000,000원의 70~80% 수준인 약 4,410만원 ~ 5,040만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 55,000,000원 (경쟁 상황 및 현장 확인 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.