나이스옥션 법원경매 김천 2025타경404 [1] 경상북도 구미시 형곡동 375-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""형남초등학교"" 북측 인근에 위치하는 통칭 ""대풍빌라 6차"" 제3층 제302호인바, 주변일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 중 제3층 제302호로서(사용승인일:1995.01.07)

- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감.
- 바 닥 : 장판지 및 타일 마감.
- 천 정 : 천정지 마감.
- 창 호 : 샷시창호의 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8M, 남측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(형남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경상북도 구미시 형곡동 375-2, 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 김천지원 2025타경404 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 45,000,000원이며, 토지 면적은 32.37㎡ (약 9.8평), 건물 면적은 67.05㎡ (약 20.3평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 형곡OOOOOO이며, 말소기준권리는 2014년 2월 12일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권입니다.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1.주변 환경

2.

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치하며, "형남초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택 및 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

토지는 자체 지반이 등고평탄한 가장형이며, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 2.교통 상황

2.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

2.

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다.

가축사육제한구역(2024-11-20, 모든 축종 제한 구역)에 해당하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 형남중학교 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1.등기부 요약

2.

본건 건물의 등기부등본상 소유권은 1995년 1월 16일 이맹균에게 이전되었고, 2014년 2월 12일 매매를 통해 이대형에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2014년 2월 12일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(채권액 52,000,000원)이며, 이 외 2025년 7월 7일 접수된 형곡새마을금고의 임의경매개시결정(채권액 37,653,780원)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 52,000,000원입니다.

경매로 인해 모든 권리는 말소될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

2.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

제공된 주변 매매/임대 정보를 분석한 결과, 형곡동 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 형성 연도, 면적, 상태에 따라 차이가 있습니다.

* 진덕디오스빌A(2000년 준공, 76.255㎡)는 2026년 3월 7일 73,500,000원에 거래되었습니다.

* 삼덕빌라(1990년 준공, 73.31㎡)는 2026년 3월 9일 43,000,000원에 거래되었습니다.

* 대성실버빌라(1997년 준공, 19.79㎡)는 2026년 3월 4일 11,500,000원에 거래되었습니다.

본건은 1995년 준공된 67.05㎡ (약 20.3평) 규모의 다세대주택으로, 감정가는 45,000,000원입니다.

평당 감정가는 약 221만 원 수준입니다.

인근의 1990년 준공된 삼덕빌라(73.31㎡)가 43,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 특히 2000년 준공된 진덕디오스빌A의 거래가격을 감안하면, 건물의 연식에 따른 시세 차이가 존재함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교육: 본건 북측 인근에 형남초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상으로, 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 1995년에 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 교육보호구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 다세대주택으로, 형남초등학교 인근에 자리하여 교육 및 교통 환경이 비교적 양호합니다.

건축 연식(1995년)을 고려할 때, 유사 연식 및 규모의 인근 다세대주택 거래 사례와 비교 시 감정가는 시장가와 큰 차이가 없는 수준으로 보입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 초등학교 인접: 형남초등학교와 가까워 학령기 자녀가 있는 가구에 매력적인 입지입니다.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

* 일부 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력: 노후된 부분을 개선하여 시세보다 높은 가격으로 재매각 또는 임대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 45,000,000원입니다.

주변 유사 거래 사례인 삼덕빌라(1990년 준공, 73.31㎡)가 43,000,000원에 거래된 점을 고려하고, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 41,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.