나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10269 [1] 경상북도 영덕군 축산면 축산리 218-11 가동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영덕군 축산면 축산리 소재 '축산파출소' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 축산항 주변의 항만시설 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) : 공히 부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 대상물건 북서측으로 폭 약 7미터의 포장도로와 접함.

일련번호 2) : 대상물건 남동측으로 폭 약 7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일련번호 1) : 일반공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 2) : 일반공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로서,
(사용승인일 : 2011.12.23)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

가) 1층 : 일반음식점,
2, 3층 : 사무소,
4층 : 계단실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외 건물(기호㉠~㉦)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2 최선순위 지상권에 대한 지상권자의 말소동의서(2025.7.7.)가 제출됨.
-제시외 건물( ㉠~ ㉦)은 일부가 인접 필지 지상에 소재하나, 경계가 불분명하여 보다 정확한 지적경계확정 측량이 요구됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 영덕지원 2025타경10269 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 축산면 축산리 218-11 가동 (경상북도 영덕군 축산항5길 16-1)

용도: 근린생활시설 (음식점 및 사무소)

감정가: 428,625,280원

토지 면적: 321.00㎡ (약 97.10평)

건물 면적: 296.58㎡ (약 89.75평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 영해새마을금고 (추정)

주요 권리 사항: 공동담보, 선순위 지상권 (말소 동의서 제출됨)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 4층 건물, 사용승인일 2011년 12월 23일

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 경상북도 영덕군 축산면 축산리 소재 '축산파출소' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 축산항 주변의 항만시설, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 최근 축산항 일대는 '축산 블루시티 조성사업' (2020년부터 2025년 완료 예정, 약 192.5억 투입) 및 '어촌 분야 일반농산어촌개발사업' (총 61.8억 확보) 등을 통해 문화·관광 기능 강화 및 정주 여건 개선이 진행되고 있습니다.

교통 상황:

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로와의 접근성 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 물건 북서측과 남동측으로 각각 폭 약 7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 해당 토지는 일반공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역은 주민 생활환경 보호 및 상수원 수질 보전을 위해 가축 사육을 제한하는 구역으로, 해당 지역에서는 일정 거리 이내의 가축 사육 및 배출 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중요시설물보호지구(항만)는 항만시설을 보호하고 그 기능을 유지 및 증진하기 위해 지정되는 지구입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 2일 접수된 영해새마을금고의 근저당권(을13)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 2일 접수된 영해새마을금고의 근저당권(을8)입니다.

인수되는 권리:

* 을6 지상권설정 (2011년 11월 17일, 영해새마을금고)이 존재합니다. 그러나 물건 명세서상 '주의사항'에 '목록2 최선순위 지상권에 대한 지상권자의 말소동의서(2025.7.7.)가 제출됨'이라고 명시되어 있어, 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다. 법적 절차 완료 여부 확인이 필요합니다.

소멸되는 권리:

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 보증금/차임 미확보 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 축산항 인근에 위치하여 항만 관련 시설 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 축산항은 영덕의 주요 항구 중 하나로, 대게, 오징어 등 신선한 해산물로 유명하며, 영덕대게축제의 중심지이기도 합니다.

* 최근 축산항 일대에 관광 인프라 개선 사업이 활발히 진행됨에 따라, 지역 상권 활성화 및 관광객 유입 증가가 기대됩니다.

* 건물은 1층 일반음식점, 2-3층 사무소로 이용 중으로, 지역 특성상 항만 이용객, 관광객, 지역 주민을 대상으로 한 상업 시설 운영에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 축산항 주변에는 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주요 시설은 축산항 인근에 밀집해 있습니다.

* 차량 접근이 용이하고, 북서측 및 남동측으로 도로에 접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 지역은 중요시설물보호지구(항만)로 지정되어 있어, 항만 운영과 관련된 특성이 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역에서의 가축 사육에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 경계 불분명: 주의사항에 '제시외 건물(㉠~㉦)은 일부가 인접 필지 지상에 소재하나, 경계가 불분명하여 보다 정확한 지적경계확정 측량이 요구됨'이라고 명시되어 있습니다. 이는 추후 경계 분쟁이나 재산권 관련 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다. 매각 전 정확한 지적 경계 확정 측량 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황 및 임대 조건에 대한 정보가 불확실합니다. 인수 시 보증금 미반환 또는 권리 주장 등으로 인한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 선순위 지상권 말소 동의서 제출: 말소 동의서가 제출되었으나, 최종적으로 말소 처리되는지 여부를 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역 및 항만시설보호지구: 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 중요시설물보호지구(항만)로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 축산항 인근에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 2011년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 1층은 일반음식점, 2-3층은 사무실로 활용되고 있습니다.

권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리보다 선순위인 지상권은 소유자의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 최종 말소 여부 확인은 필수적입니다.

주요 리스크 요인으로는 제시외 건물의 일부가 인접 필지에 걸쳐 있으며 경계가 불분명하다는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점이 있습니다. 특히 제시외 건물 관련 문제는 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 측량이 필요합니다.

최근 축산항 일대에 진행 중인 지역 개발 사업들은 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 축산항이라는 지역적 특색을 바탕으로 한 관광 및 지역 상권 이용 가능성이 높습니다.

* 개발 호재: 축산항 일대에 진행 중인 블루시티 조성 사업 및 어촌 활력 증진 사업 등이 향후 지역 가치 상승을 견인할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2011년 사용 승인된 건물로, 내부 리모델링 등을 통해 즉시 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 건물의 현재 상태 및 필요 수리비용 추정

* 향후 예상되는 건물 가치 상승률 분석 (지역 개발 계획 반영)

* 권리 분석을 통한 인수 부담 비용 재확인

따라서, 감정가(428,625,280원)와 인수 보증금(0원)을 기반으로 하되, 상기 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.