나이스옥션 법원경매 서산 2025타경708 [1] 충청남도 당진시 송산면 상거리 408 동우빌라 2동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 상거리 소재 ""송산초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 동우
빌라 제2동 제3층 제301호로서, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으
로 형성된 지역임.

교통상황

남측 인근으로 송산로가 통과하고 이를 통해 현대제철로(지방도633호선) 등과 연계되며, 북
측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측의 아스콘포장 도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제
한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 건물명 ""동우빌라 제2동""이나 현황 건물 외관에 ""동우그린맨션 B""로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 건물명 "동우빌라 제2동"이나, 현황 건물 외관에 "동우그린맨션 B"로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2025타경708(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 소재지: 충청남도 당진시 송산면 상거리 408 동우빌라 2동 3층301호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 40,000,000원

* 토지면적: 80.47㎡ (약 24.34평)

* 건물면적: 94.20㎡ (약 28.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OO (한광식으로 추정)

* 건물명칭: 공부상 "동우빌라 제2동"이나, 현황 건물 외관에는 "동우그린맨션 B"로 표시되어 있어 명칭 불일치가 있습니다.

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 상거리 소재 "송산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 남측 인근으로 송산로가 통과하며, 이를 통해 지방도 등과 연계됩니다. 북측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 4일 접수된 한광식 명의의 근저당권 (권리금액 40,000,000원)으로, 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. (현재 지상권 존재 여부는 현장 조사를 통해 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이덕연

* 보증금: 16,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 9월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 건물 이용현황: 본건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역인 송산면 상거리에서 2012년에 건축된 "현대그린빌(2)" (전용면적 약 50.5㎡)의 경우, 2026년 3월~4월에 58,500,000원에서 65,000,000원 사이로 실거래가 이루어졌습니다. 본건은 이보다 면적이 넓으나 건축 연도가 오래되었을 가능성이 있습니다 (사용승인일 1997.01.10). 감정가 40,000,000원 대비 주변 실거래가가 더 높게 형성되어 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 송산초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물명칭 불일치: 공부상 명칭과 실제 외관 명칭이 달라, 추후 건물 관련 행정 절차 진행 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 존속하므로, 인수 시 재산권 행사에 제약이 따를 수 있어 인수 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역의 축사 운영 등으로 인한 소음, 악취 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 정보 미상: 제공된 임차인 외에 추가적인 임차인이나 법적 권리를 주장할 수 있는 점유자가 있을 가능성이 있으며, 이들의 정확한 권리관계 및 보증금, 차임 등은 미상이므로 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 상거리에 위치한 연립주택으로, 40,000,000원의 감정가 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가가 58,500,000원에서 65,000,000원 사이로 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 적으나, 건물명칭 불일치, 지상권 가능성, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 시세 반영 가능성: 주변 실거래가 수준으로 낙찰받을 경우 시세 차익 확보 가능.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

* 주거개발진흥지구 등 개발 가능성: 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 40,000,000원

* 주변 실거래가 범위 (작은 면적, 신축): 58,500,000원 ~ 65,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 주변의 작은 면적, 신축 빌라가 5850만원 이상에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 감정가 이상으로 평가됩니다. 다만, 건물의 노후도 및 명칭 불일치, 지상권 가능성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 68,000,000원 ~ 72,000,000원

상기 입찰가는 시세 분석 및 물건의 제반 사항을 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.