나이스옥션 법원경매 김천 2025타경400 [1] 경상북도 구미시 형곡동 197-1 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미여자상업고교' 북측 인근에 위치하는 ""(통칭) 삼우
빌라919 제4층 제401호"" 단위세대로서, 부근은 정비된 주택지대로서 아파트, 연립다세대주택,
단독주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제4층 제401호 단위세대로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등 마감
창호 : 하이섀시, 알미늄섀시, 목재창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향의 완경사지대에 위치한 다각형의 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대
보호구역, 절대보호구역에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

김천지원 2025타경400 (1)

소재지

경상북도 구미시 형곡동 197-1, 4층401호

용도

연립주택

감정가

45,000,000원

토지 면적

45. 13㎡ (약 13.65평) / 토지 지분: 45.1342㎡

건물 면적

68. 40㎡ (약 20.69평) / 건물 지분: 68.4㎡

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의 경매

채권자

형곡새마을금고 (기록상 형OOOOOO)

건축 연도

1992년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치하며, '구미여자상업고교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경

주변은 아파트, 연립다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로

단지 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 김태진 (전입일자: 2013-08-20)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 대항력: 없음

등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 7월 31일자 형곡새마을금고 근저당 (채권최고액: 42,900,000원)

* 임의경매 개시결정: 2025년 7월 4일자 형곡새마을금고 (청구금액: 30,493,200원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주거지 중심의 상권으로, 인근 학교 및 주거단지를 중심으로 한 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설은 아니지만, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설

구미여자상업고교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 초·중·고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

주택지대 내에 위치하므로, 근린생활시설 이용이 가능하며, 시내 중심가 접근성을 고려하면 추가적인 편의시설 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도

1992년 준공되어 약 34년 경과된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동에 위치한 연립주택으로, 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 노후된 건물이라는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계

임차인의 대항력이 없고 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

안정적인 주거지

구미시 형곡동은 전통적인 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

저평가 가능성

감정가가 4,500만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 45,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매 사례:

* 69.88㎡ (약 21.1평) -> 62,000,000원 (2026년 7월)

* 58.89㎡ (약 17.8평) -> 34,000,000원 (2026년 7월)

* 19.79㎡ (약 6평) -> 11,500,000원 (2026년 3월)

본건 면적(68.40㎡, 약 20.7평)과 가장 유사한 69.88㎡ 물건이 62,000,000원에 거래되었습니다. 건물 노후도를 감안하고, 최저 입찰가(감정가) 45,000,000원에서 시세와의 차이, 그리고 유사 물건의 거래 가격 범위를 고려할 때, 적정 입찰가는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.