나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11198 [1] 경상북도 구미시 송정동 1 푸르지오캐슬 204동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 ""금오초등학교"" 동측 인근(송정동)에 위치하는 ‘푸르지오캐슬 제204동 제1층 제104호’ 단위세대로서, 인근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 중 제1층 제104호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바닥 : 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 북하향 경사지에 위치하여 자체지반 대체로 평탄하게 계단식으로 조성된 부정형 토지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 왕복 6차선, 남동측 및 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 유무, 내부마감 상태 등은 구체적으로 확인할 수 없는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11198 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 1 푸르지오캐슬 204동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 530,000,000원

토지면적: 53.61㎡ (약 16.22평)

토지지분: 53.612㎡ (약 16.22평)

건물면적: 137.13㎡ (약 41.48평)

건물지분: 137.1293㎡ (약 41.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 송정동에 위치한 푸르지오캐슬 아파트 단지 내 204동 1층 104호입니다. 인근에는 금오초등학교가 있으며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 단지까지 차량 진입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북동측으로는 왕복 6차선, 남동측 및 북서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 02월 25일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을8)이며, 채권액은 428,400,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역으로는 2008년 02월 14일 한혜숙씨 명의의 소유권 이전 (갑2)과 2013년 09월 26일 황득규씨 명의의 소유권 이전 (갑3, 매매)이 있습니다.

본건의 채권자는 주OOOOOOOOOO이며, 2025년 07월 07일 접수된 강제경매 (갑4) 개시결정으로 본 경매가 진행 중입니다. (채권액 169,440,711원)

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 내부 현황 확인이 어려운 점은 경매 진행 시 유의 및 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

단지 인근에 근린생활시설이 다수 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 구미시청, 동아백화점 구미점 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 상업 및 행정 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 푸르지오캐슬B단지 내에 위치하며, 해당 단지는 2007년 08월에 사용 승인되었습니다. 총 9개 동, 408세대로 구성되어 있으며, 지상 최고 18층, 최저 3층 규모입니다. 주차는 지상 3대, 지하 15대, 총 107대의 차량 주차가 가능합니다 (단지 전체로는 729대). 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다. 금오초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 감정평가서상 내부 상황을 확인할 수 없어 동 유형 물건의 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 건물의 구조 변경, 내부 하자 유무, 내부 마감 상태 등은 직접적인 확인이 어렵습니다. 이는 경매 진행 시 입찰자가 반드시 재확인해야 할 부분입니다. 또한, 1층 세대라는 점은 사생활 침해나 채광, 소음 등에서 단점으로 작용할 수 있으나, 반대로 높은 접근성이라는 장점도 있습니다. 현재 미납 관리비(공용부분) 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 송정동의 대단지 아파트인 푸르지오캐슬 내 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 단지 내 녹지 공간이 풍부하다는 장점도 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 내부 상태 확인이 어려운 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리관계는 명확하여 인수될 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 구미시 송정동 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 단지 환경: 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 가격: 2차 최저매각가가 감정가 대비 크게 하락하여 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 530,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 9층 (전용 137.1293㎡)이 495,000,000원, 2026년 6월 14층 (전용 137.1293㎡)이 445,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 1층으로, 동일 면적의 상층부 거래가보다 낮은 가격에 형성될 가능성이 높습니다.

현재 2차 최저매각가는 371,000,000원 (감정가의 70%)으로, 이는 최근 실거래가보다 현저히 낮은 수준입니다. 1층이라는 점과 내부 미확인 상태를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 1층이라는 조건, 그리고 최저매각가의 매력도를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 420,000,000원에서 460,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 본 입찰가 산정은 현재 시세와 유사 조건의 거래 사례를 기반으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.