나이스옥션 법원경매 김천 2025타경394 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 391 봉곡현대아파트 111동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 '선주초등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파
트단지, 단독 및 다세대주택과 주변상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

제반차량통행 용이하며 대중교통사정 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 15층중 14층 1401호로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'봉곡현대아파트' 111동 14층 1401호 단위세대임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비. 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 일대가 남서향의 완만한 경사지대이나 자체지반 대체로 평탄한 아파
트부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선, 서측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(절대제한구역(모든축종 제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(홍익유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경394 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 391 봉곡현대아파트 111동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 117,000,000원

토지면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치한 봉곡현대아파트 111동 14층 1401호입니다.

단지는 '선주초등학교' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 상가 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

단지 인근으로 차량 통행이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 교통 여건이 우수한 편입니다.

북측으로는 왕복 4차선, 서측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 사다리형으로, 일대는 남서향의 완만한 경사지대이나 단지 자체의 지반은 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25~30m) 및 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(절대제한구역) 및 상대보호구역(홍익유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리분석 결과, '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점이 가장 중요한 사항입니다.

임차인 김창수 씨는 2022년 10월 11일에 전입신고를 하였고, 2022년 9월 22일에 확정일자를 받았습니다.

보증금은 115,000,000원이며, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

이 임차인은 대항력이 있어, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 임차인 김창수 씨가 채권자로 강제경매를 신청한 것으로 보입니다 (접수일자 2025-06-27, 권리금액 115,000,000원).

이 경우, 임차인 본인이 채권자로서 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높으므로, 보증금 인수 부담이 없을 수도 있습니다.

그러나 '대항력 있음' 표기가 있는 만큼, 배당 절차 및 결과에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

말소기준권리는 채권자 김창수 씨의 강제경매개시결정등기(2025-06-27)입니다. 이보다 선순위 권리는 없어 보이며, 매각으로 인해 말소될 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 봉곡현대아파트 단지는 구미시 봉곡동의 주요 주거 지역에 해당합니다.

단지 주변으로 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 선주초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 홍익유치원이 인접해 있습니다.

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕의 15층 건물 중 14층이며, 해당 호실은 1401호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창호로 시공되었습니다.

냉난방은 도시가스 개별난방 설비를 이용하며, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

봉곡현대아파트 단지는 총 14개 동, 985세대로 구성되어 있으며, 1999년 6월에 사용승인되었습니다.

총 주차 대수는 607대로, 지상 4대, 지하 66대이며, 전기차 충전기(지상) 21대가 설치되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

비록 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 임차인이 채권자로서 보증금 회수가 예상되나, 배당 결과에 따라 변동될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

차임이 0원으로 기재된 점 또한 일반적인 임대차 계약과 다소 달라, 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축된 지 27년(1999년 사용승인)이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 봉곡동의 선호도 높은 아파트 단지 내 위치하며, 14층의 고층으로 조망 및 일조량이 좋을 것으로 예상됩니다.

교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 전반적으로 우수합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 변수이며, 임차인이 채권자로서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있습니다.

현재로서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 관계와 배당 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

시장 가격 대비 적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구미시 봉곡동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 각종 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 선호도 높은 층수: 15층 중 14층으로, 고층 아파트의 장점을 누릴 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계 (잠재적): 임차인이 채권자로 경매를 신청하여 보증금 회수가 예상될 경우, 권리 인수 부담이 없을 수 있습니다. (확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 117,000,000원이며, 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 매매가는 약 100,000,000원에서 135,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 면적(59.99㎡)과 14층이라는 좋은 층수를 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(115,000,000원)이 인수되지 않는다고 가정하고, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 92% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

다만, 이는 잠재적 인수 보증금 및 실제 배당 결과 등을 고려하여 최종 입찰 시 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.