나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100401 [1] 경상북도 안동시 용상동 1301 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 용상동 소재로서 '용상초등학교' 북측 인근에 위치하는 바 인근일대는 주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2) : 부정형의 완경사지의 토지로서, "묵전 및 일부 묘지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2) : 본건 서측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-07-07)(일부제한구역 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호1,2) 토지의 공부상 지목은 전이나, 현황은 "묵전 및 일부 묘지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 지분매각, 공유자 우선매수 제한 조건 있음. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환). 분묘 소재, 분묘기지권 성립 여지 있음(감안평가).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 안동지원 2025타경100401 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사 (추정)

1.2. 물건현황

* 소재지: 경상북도 안동시 용상동 1301

* 지목 (공부상): 전 (Field)

* 현황: 묵전 및 일부 묘지

* 토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

* 토지 지분: 57.599999999999994㎡ (약 17.42평)

* 건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

* 감정가: 4,395,000원 (전체 토지 96㎡ 기준 추정)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 96㎡ 중 약 17.42평 지분)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 안동시 용상동에 위치하며, '용상초등학교' 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경 및 생활 편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 (일부 제한 구역, 모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 1963년 박중근, 2000년 박경숙 외 3명 (증여)

* 상속을 원인으로 한 지분 이전: 2012년 임상득 (박정숙 지분 전부 이전, 협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 2021년 9월 14일자 한화생명보험 주식회사 가압류 (갑6, 금 25,202,877원)

* 강제경매 개시 결정: 2025년 6월 25일자 한화생명보험 주식회사 강제경매 (갑7, 금 45,703,492원, 6번 가압류의 본압류)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 9월 14일자 한화생명보험 주식회사 가압류(갑6)입니다. 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리/부담

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타: 분묘 소재로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 감안하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용상동은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 접근성

주거지 및 상업 시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가되며, 차량을 이용한 접근은 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

인근에 용상초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 생활 편의시설 접근성

생활 편의시설과의 전반적인 접근성은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(약 17.42평)만 매각 대상이므로, 타 지분 소유자와의 공동 소유 관계에서 발생하는 번거로움이나 협의의 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

매각 기일에 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받은 금액으로 해당 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 제한 조건이 있습니다.

6.3. 농지 취득 자격 증명

본건은 농지(전)이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다.

6.4. 분묘 소재 및 분묘기지권

토지 현황상 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 법적 문제나 이용의 제약을 야기할 수 있으며, 감안하여 평가되었으나 실제 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.6. 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '묵전 및 일부 묘지'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 관리에 있어 차이를 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안동시 용상동에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건으로, 비교적 낮은 감정가와 함께 농지로서의 특성을 지니고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수, 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권 성립 가능성, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 분묘와 관련된 법적 문제는 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가를 바탕으로 한 시세 차익 가능성

* 지역 내 실수요자의 관심을 받을 수 있는 소규모 농지 지분

9. 예상 입찰가

본건 토지의 감정가는 전체 96㎡ 기준 4,395,000원으로, 매각 대상은 약 17.42평(57.6㎡)의 지분이므로, 지분 비율에 따른 감정가는 약 2,637,000원 (4,395,000원 * (57.6 / 96))으로 추정됩니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 각종 리스크 요인(지분, 분묘, 농지법규 등)을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 실제 낙찰가는 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 그리고 개별적인 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 중대한 불이익이 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 준비 가능 여부를 확인해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실거래 사례 및 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 분묘기지권 및 토지 이용 제한에 대한 심층적인 법률 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.