나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8463 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 347-5 왜관아파트 104동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 ""순심중학교"" 동측 인근 위치하며, 주변
일대는 공동주택, 학교 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제104동 제4층 제408호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅등 마감,
-내벽: 벽지 및 타일등 마감,
-바닥: 바닥재 및 타일등 마감,
-창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 가스공급설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""아파트건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 북측으로 폭 약 8미터내외, 남측으로 2차로 및 동측으로 폭 약 6미터내외 포장
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(순심중고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(왜관동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(왜관중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(왜관동부
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 현장조사시점 당시 시건장치 및 거주인부재 등으로 인하여 외부에서
관찰가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 통상적인 내부구조 및 내부마감재
등을 기준으로 기재하였으며, 건물의 구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적
으로 확인할 수 없는 바, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8463 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 약목농업협동조합

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 347-5 왜관아파트 104동 4층408호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 50,000,000원

토지면적: 53.17㎡ (약 16.08평)

토지지분: 53.17㎡ (약 16.08평)

건물면적: 45.12㎡ (약 13.65평)

건물지분: 45.12㎡ (약 13.65평)

1.4. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 제공된 정보 없음

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 제공된 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 "순심중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 104동 4층 408호로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물의 구조 변경 및 내부 하자에 대한 구체적인 확인은 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 인해 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서만 이루어졌습니다.

2.4. 토지 및 인접 도로

토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄한 부정형 유사 토지로서, 현황은 대부분 "아파트 건부지"로 이용 중입니다. 단지 북측으로는 폭 약 8미터, 남측으로는 2차로, 동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(순심중고등학교, 왜관동부초등학교, 왜관중학교), 절대보호구역(왜관동부초등학교), 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권자는 2025년 6월 10일 상속으로 소유권을 이전받은 강효경 씨입니다. 말소기준권리인 약목농업협동조합의 근저당(2022년 10월 27일 접수, 21,600,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 해당 권리에는 약목농업협동조합의 근저당, 강효경 씨의 소유권 이전(상속), 약목농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2025타경8463), 농업협동조합중앙회의 가압류(2025카단15958)가 포함됩니다. 등기부채권 총액은 67,933,633원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

본건은 "순심중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에 학교(순심중학교, 왜관동부초등학교, 왜관중학교) 및 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 기능이 활발한 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)이 본건과 직접적으로 인접해 있거나 가까운 거리에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 단지 정보

본건이 속한 아파트는 "왜관아파트"로, 1986년 8월 19일에 사용 승인되었습니다. 총 5층 건물로, 본건은 104동 4층에 위치하고 있습니다. 총 260세대가 거주하며, 최고층은 5층입니다.

5.2. 편의 및 교육시설

단지 인근에 "순심중학교", "왜관동부초등학교", "왜관중학교" 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건은 1986년에 건축된 아파트로, 건물 사용승인일로부터 상당한 시간이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주인 부재 등으로 내부 마감재, 구조 변경, 건물 하자 등의 구체적인 상태를 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 내부 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상인 점은 인수 부담이 없다는 점에서는 긍정적이나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍에 위치한 아파트로, 주변 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적은 적절하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 권리분석상 안전한 물건입니다. 다만, 1986년에 건축된 노후 아파트이며 내부 상태 확인이 어려운 점은 단점으로 꼽을 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가격을 비교했을 때, 적정 수준의 낙찰가 산정이 중요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 주변 학교와의 인접성으로 자녀 교육에 유리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의시설 인접: 근린생활시설이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(45.12㎡)의 아파트가 2026년 2월 4층에서 4,700만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월 5층에서 3,950만원에 거래된 사례도 있습니다. 본건의 감정가는 5,000만원입니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 범위를 4,200만원 ~ 4,800만원으로 제안합니다.

* 최적 입찰가: 4,500만원 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.