나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8414 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1329 앞산보성 6동 4층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 ""경일여자중.고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

제반 차량출입 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건으로서,
- 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등.
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 북서측 하항의 경사지를 계단식으로 평탄하게 조성하여, 아파트부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약
8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-11-10)(앞산보성 재건축구역), 소로1
류(폭 10m∼12m)(2024-12-10)(지적재조사사업 완료지구 도시계획선 정비 및 지형도면 작성)
(저촉), 소로2류(폭 8m∼10m)(2023-11-10)(앞산보성 지형도면 고시)(저촉), 중로3류(폭 12m
∼15m)(2023-11-10)(앞산보성 지형도면고시중로 3-678)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-30)(협성 경복중학교,협성고등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-04)(경북여자상업고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(경일여자중.고등고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(2024-09-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2023-11-10)<도시 및 주거환경 정
비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8414 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 봉OOOOOOOO (봉덕3동새마을금고)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1329 앞산보성 6동 4층 505호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층

준공연도: 1984년 6월 25일 (사용승인일 기준)

동수/세대수: 총 8동, 374세대 (단지 전체)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 126,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4912866598197㎡ (약 14.37평)

건물면적: 66.69㎡ (약 20.17평)

건물지분: 66.69㎡ (약 20.17평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "경일여자중.고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 등을 이용한 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 남측 및 서측으로는 왕복 2차선 포장도로, 북측으로는 폭 약 12미터, 동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 지구단위계획구역(앞산보성 재건축구역)으로 지정되어 있으며, 도로 관련 도시계획선(소로1류, 소로2류, 중로3류)과 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역, 다수의 학교보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있으며, 정비구역으로도 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높은 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 4월 18일 접수된 봉덕3동새마을금고 근저당권(을10)입니다.

이 외 을11 근저당권, 갑4 임의경매 개시결정 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 159,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계액은 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

보증금 및 차임이 미상인 경우에도 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건 소재지는 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 대규모 도시환경 정비 사업을 통한 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

4.2. 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

경일여자중학교, 경일여자고등학교, 협성경복중학교, 협성고등학교, 경북여자상업고등학교 등 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

주거지역 특성상 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 시설 현황은 추가 확인 필요)

5.3. 주거 환경

아파트 단지 내에 위치하며, 학교 인근의 비교적 조용하고 정주 여건이 양호한 주거 환경입니다. 주변에 혐오시설이 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축/정비구역 관련

재건축/정비구역 지정은 미래 가치 상승의 긍정적 요인이지만, 사업 진행 시기, 사업성, 추가 분담금 발생 등 불확실성이 존재합니다. 실제 사업이 가시화되기까지 상당한 시일이 소요될 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 재건축/정비구역 내 아파트입니다. 1984년 준공된 비교적 연식이 있는 아파트이나, 재건축 가능성이 높아 장기적인 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, 재건축 사업의 불확실성과 임대 관계 미상 등은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 재건축/정비사업 기대 지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 안정적인 아파트 단지 내 물건.

* 학군 우수.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(전용면적 약 15.11평, 49.95㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 4월~6월 사이에 8,000만원에서 10,000만원으로 거래되었습니다. 감정가는 126,000,000원입니다.

본건의 건물 등기부상 면적은 66.69㎡(약 20.17평)로, 최근 거래된 49.95㎡ 면적보다 넓습니다. 따라서, 49.95㎡ 면적의 실거래가격을 기준으로 환산 시 더 높은 가치가 예상될 수 있습니다.

재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치를 고려하고, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 필요합니다. 현재 시세 및 감정가, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

최적의 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

본 물건은 인수가격 외 추가로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.