나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8449 [1] 경상북도 칠곡군 가산면 가산리 4-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국감정 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 가산면 용수리 소재 "용수보건진료소" 서측 인근에 위치하며 주위 일대는 주택과 농경지 및 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 편의시설과의 접근성 등을 감안해 볼 때 전반적인 교통상황은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2): 인접 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 도로입니다. 기호(3,6): 완경사지내 부정형 토지로서 잡종지 상태입니다. 기호(4): 인접 토지와 등고 평탄한 토지로서 도로입니다. 기호(5): 남동측 급경사지로서 사다리형의 자연림입니다. 기호(7): 완경사지내 주거 및 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(7)은 폭 약 3~4미터 내외의 비포장도로에서 접근이 가능하며, 기호(3,5,6) 토지는 지적상 맹지이나 본건 토지 기호(7)을 통하여 접근이 가능하며, 기호(2,4)는 현황 도로 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m), 영농여건불리지역. 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m), 준보전산지. 기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m), 준보전산지, 소하천구역 (가산천). 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m), 보전산지, 임업용산지. 기호(6): 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m), 준보전산지. 도시관리계획 입안중(군계획입안중(칠곡군공고제2024-995호)). 기호(7): 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m), 소하천구역 (2025-09-15)(가산천). 도시관리계획 입안중(군계획입안중(칠곡군공고제2024- 995호)).

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 공부상 지목은 답이나, 현황 "도로"입니다. 기호(3,6) 토지는 공부상 지목은 임야이나, 현황 "잡종지"입니다. 기호(4)는 공부상 지목은 임야이나 현황 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 일부는 현재 임대관계 없는 것으로 탐문되나, 상세내역은 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌 등 마감, - 내벽 : 벽지, 장식목재, 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 일부 타일 및 장판지 등 마감, - 창호 : 하이샷시, 샷시창호 등의 구조입니다.

이용상태

기호(1)은 단독주택, 기호(1-1, 1-2)는 펜션이나 현재는 공실입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

1) 본건 기호(1) 건물은 공부상 슬래브지붕이나, 현황 일부 보수한 슬래브위 개량지붕입니다. 2) 본건 기호(1-2) 건물은 공부상 용도가 창고이나 현황 주택(펜션)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)(사실조회회신서 참조).
- 목록2,4 현황 도로 감안 평가. 목록7 조경수, 조경석 포함 평가.
- 감정평가서상 일련번호1 건물은 공부상 “슬래브지붕”이나, 현황 “일부 보수한 슬래브 위 개량지붕”임. 일련번호1-2건물은 공부상 용도가 “창고”이나 현황 “주택(펜션)”임.
- 목록3,5,6 지적상 맹지이나, 목록7을 통하여 접근 가능. 목록3,6 공부상 지목 “임야”이나, 현황 “잡종지”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8449 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 가산면 가산리 4-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 334,954,000원

* 총 부채액: 706,720,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대경신용협동조합 (청구금액 277,676,591원)

1.1. 물건 현황

* 토지 면적: 16,352.00㎡ (약 4,947평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 195.70㎡ (약 59평)

* 건물 제시외 면적: 102.60㎡

* 토지 지분: 16,271.999㎡

* 건물 지분: 195.7㎡

1.2. 토지 이용 및 현황

* 주위 환경: 본건은 경상북도 칠곡군 가산면 용수리 소재 "용수보건진료소" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(2): 인접 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 현황 "도로"입니다. 공부상 지목은 "답"입니다.

* 기호(3, 6): 완경사지 내 부정형 토지로서 현황 "잡종지" 상태입니다. 공부상 지목은 "임야"입니다.

* 기호(4): 인접 토지와 등고 평탄한 토지로서 현황 "도로"입니다. 공부상 지목은 "임야"입니다.

* 기호(5): 남동측 급경사지로서 사다리형의 자연림입니다.

* 기호(7): 완경사지 내 주거 및 상업용 건부지입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(7)은 폭 약 3~4미터 내외의 비포장도로에서 접근 가능합니다.

* 기호(3, 5, 6) 토지는 지적상 맹지이나, 본건 토지 기호(7)을 통하여 접근이 가능합니다.

* 기호(2, 4)는 현황 도로입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m), 영농여건불리 지역.

* 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m), 준보전산지.

* 기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(800m), 준보전산지, 소하천구역(가산천).

* 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(800m), 보전산지, 임업용산지.

* 기호(6): 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(800m), 준보전산지. 도시관리계획 입안중(칠곡군 공고 제2024-995호).

* 기호(7): 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(800m), 소하천구역(2025-09-15)(가산천). 도시관리계획 입안중(칠곡군 공고 제2024-995호).

* 기타 참고사항: 일부는 현재 임대관계 없는 것으로 탐문되나, 상세 내역은 미상입니다.

1.3. 건물 이용 및 현황

* 구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 벽돌 등 마감, 내벽은 벽지, 장식목재, 일부 타일 등 마감, 바닥은 일부 타일 및 장판지 등 마감, 창호는 하이샷시, 샷시창호 등입니다.

* 이용상태:

* 기호(1)은 단독주택, 기호(1-1, 1-2)는 펜션으로 현재는 공실입니다.

* 건물(1) 건축물대장상 표제부 정보:

* 주 용도: 단독주택

* 기타 용도: 단독주택

* 구조: 벽돌구조 (시멘트벽돌구조)

* 지붕: (철근)콘크리트 (슬라브)

* 총 면적: 195.70㎡

* 사용승인일: 1991년 4월 30일

* 설비내역: 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 기호(1) 건물은 공부상 “슬래브지붕”이나, 현황 “일부 보수한 슬래브 위 개량지붕”입니다.

* 기호(1-2) 건물은 공부상 용도가 “창고”이나, 현황 “주택(펜션)”입니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

* 위치적 특징: 본건은 경상북도 칠곡군 가산면 소재 용수보건진료소 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 교통시설 및 편의시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 중앙고속도로 다부IC와 가산IC가 인접해 있어 교통 요지에 해당하며, 대구, 구미 등 주요 도시와의 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시설:

* 문화/관광: 가산산성, 가산산성마을 캠핑장, 가산수피아 등이 인근에 위치하여 관광 자원이 풍부합니다.

* 산업단지: 가산일반산업단지가 조성되어 있어 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 기타: 칠곡군 가산면은 농업이 지역 경제의 기반을 형성하고 있으며, 최근 귀농·귀촌 인구 유입으로 스마트팜, 친환경 농업 실험 등이 늘고 있습니다.

1.5. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 6월 20일자 대경신용협동조합 근저당권 (을7) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 근저당권, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인 정보는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

* 특이사항:

* 목록2 (토지) 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출 시 매수보증금 미반환될 수 있습니다.

* 목록2, 4는 현황 도로로 평가되었습니다.

* 목록7 조경수, 조경석 포함 평가되었습니다.

* 감정평가서상 일련번호 1 건물은 공부상 "슬래브지붕"이나 현황 "일부 보수한 슬래브 위 개량지붕"이며, 일련번호 1-2 건물은 공부상 "창고"이나 현황 "주택(펜션)"입니다.

* 목록 3, 5, 6은 지적상 맹지이나, 목록 7을 통해 접근 가능합니다.

* 목록 3, 6은 공부상 지목 "임야"이나 현황 "잡종지"입니다.

* 채권자 정보:

* 대경신용협동조합 (총 채권액 706,720,000원)

* 청구금액: 277,676,591원

1.6. 상권분석

* 주변 시세:

* 칠곡군 가산면 지역의 단독/전원주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 상태에 따라 9천만 원에서 9억 5천만 원까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 특히, 넓은 토지를 가진 전원주택의 경우 2억 원대 이상의 가격이 형성되는 경향을 보입니다.

* 본건의 감정가는 3억 3,495만 4천 원으로, 유사한 규모의 토지를 가진 주택의 시세 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 및 현황과의 차이, 농지 관련 규제 등을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 주택, 도로, 잡종지, 자연림 등 다양한 지목과 현황으로 이루어져 있으며, 가산면 일대는 농경지와 임야가 혼합된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 개발 가능성: 본건 토지 중 일부(기호 6, 7)는 도시관리계획 입안 중(칠곡군 공고 제2024-995호)이며, 이는 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다. 칠곡군은 산업단지 조성 및 관광 인프라 확충을 통해 성장을 도모하고 있습니다.

1.7. 생활정보

* 교통: 중앙고속도로 다부IC와 가산IC가 인접하여 대구, 구미, 안동 등 주요 도시 접근이 용이합니다. 다만, 차량 접근성이 다소 불편하다는 점은 고려해야 합니다.

* 편의시설: 가산면 소재지 및 인근 도시의 편의시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 전원 지역의 특성상 대규모 상업 시설과의 거리가 있을 수 있습니다.

* 주거 환경: 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 팔공산 등 관광 명소와 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 면 소재지 학교나 인근 도시의 교육 시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록2 (토지)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물은 공부상 용도와 현황(창고→주택), 지붕 마감(슬래브→개량지붕)에 차이가 있어, 이행강제금 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 토지 또한 공부상 지목과 현황(답/임야→도로/잡종지)에 차이가 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(목록3, 5, 6)는 지적상 맹지이나, 다른 토지를 통해 접근 가능하여 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 가축사육제한구역: 본건 토지 대부분이 가축사육제한구역(800m)에 포함되어 있어, 축산업 관련 사업 시 제한이 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역이 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 용도 지역 변경 등 개발 계획에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다. 이는 기회 요인이자 불확실성 요인이 될 수 있습니다.

* 접근성: 전반적인 교통 상황이 다소 불편하다는 점은 생활의 편의성을 저하시킬 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 낙찰 후 명도에 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 16,352㎡(약 4,947평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 주택 및 펜션 활용: 단독주택 외 펜션으로 활용 가능한 건물이 있어, 다용도 활용이 가능합니다.

* 주변 개발 가능성: 도시관리계획 입안 중인 지역이 포함되어 있어, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 관광 자원 인접: 가산산성, 캠핑장 등 관광 명소 인근에 위치하여 관광객 유치에 유리할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,954,000원입니다. 주변 단독/전원주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 상태에 따라 9천만 원에서 9억 5천만 원까지 다양합니다. 현재 제시된 감정가는 넓은 토지 면적과 주택/펜션 활용 가능성을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 농지취득자격증명 미비, 공부와의 차이, 맹지, 가축사육제한구역 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적 요인이지만, 계획 확정 시까지 불확실성이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준인 2억 6천만 원 ~ 3억 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 재확인, 주변 시세 변동 추이, 입찰 참여자 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 가산면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주택 및 펜션으로 활용 가능한 건물을 보유하고 있습니다. 자연환경이 우수하고 관광 명소가 인접해 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만 농지 취득 관련 주의사항, 공부상 현황과의 차이, 맹지, 가축사육제한구역 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 발생할 수 있는 매수보증금 미반환 위험은 반드시 인지해야 합니다. 도시관리계획 입안 중인 점은 장기적인 투자 관점에서 긍정적일 수 있으나, 단기적인 불확실성도 존재합니다.

따라서 본 물건에 대한 투자 시에는 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태를 파악하고, 관련 법규 및 규제 사항을 충분히 확인한 후 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.