나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51485 [1] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 261 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 태안군 안면읍 소재 안면읍 행정복지센터 북측 원거리, 안면대교 동측 근거리,
창기저수지 남서측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 숙박시설, 주택 및 농경지 등이 산재
하는 지역임.

교통상황

본건 서측 근거리에 국도 77호선이 통과하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 운행주기
등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지들로서
기호(1) : 3개동의 주택 건물이 소재하는 주택부지,
기호(5) : 콘크리트 포장된 도로 부지,
기호(6) : 서측 일부는 현황 도로, 동측 일부는 보강토블럭으로 평탄하게 조성되어 콘크
리트 포장되어 있는 상태임.

인접 도로상태

기호(1,5)의 동측으로 기호(6)의 일부인 폭 약 5-6미터 정도의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 농림지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)), 가축사육제한구역
(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구역(300m일부제한(젖
소/양/사슴 사육불가)), 농업보호구역임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 관정 1식이 소재함.

공부와의 차이

기호(6)의 귀 제시목록상 지목은 ""답""이나 일부는 서측 일부는 도로, 동측 일부는 콘크리트
포장된 나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-4) 공히 2024년 8월 사용승인된 경량철골구조 경량철골구조 위 판넬지붕 건물로서
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(2-4) 공히 일반건축물대장의 건축물 현황도상
거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 풀장 등의 구조이나
실제 중2층이 소재하며 중2층 부분의 마감공사가 진행 중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비, 전기설비, LPG 보일러에 의한 난방설비, 풀장설비 등이 되어 있는 것으로 보이나
정상가동 여부는 불분명하니 유의하시기 바람.

부합물 및 종물

기호(2-4) 공히 전면에 용도미상인 경량철골조 철골지붕 단층의 골조가 설치되어 있고,
후면에 보일러실 등이 소재함.

공부와의 차이

본건 공히 귀 제시목록상 단층 건물로 되어 있으나 내부에 중2층 부분이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51485 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 안면읍 창기리 261

* 용도: 단독주택

* 감정가: 375,210,000원

* 토지면적: 964.00㎡ (약 291.61평)

* 건물면적: 187.65㎡ (약 56.76평) (건물 제시외면적: 36.00㎡ 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 태OOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉦) 매각 포함

* 건축년도: 2024년 8월 사용승인

* 건물 구조: 경량철골구조 위 판넬지붕

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 충청남도 태안군 안면읍 소재, 안면읍 행정복지센터 북측 원거리, 안면대교 동측 근거리, 창기저수지 남서측 인근에 위치. 부근은 임야, 숙박시설, 주택 및 농경지가 산재한 지역.

* 교통 상황: 본건 서측 근거리에 국도 77호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 주기 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편함.

* 토지 현황: 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주택부지 및 도로 부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 동측으로 폭 약 5-6미터 정도의 도로를 통하여 접근 가능.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 농림지역, 가축사육제한구역(다양한 제한), 농업보호구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 6일 태안새마을금고 근저당권 (을6).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 권리가 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 651,995,505원.

* 주요 권리자: 태안새마을금고 (근저당, 임의경매), 장경석외 1명 (가압류), 신용보증기금 (가압류), 주식회사기린메이트 (가압류).

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 '성원상떼빌'이라는 다세대 주택 단지의 최근 매매 사례이며, 본건은 단독주택으로 유형이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. 해당 사례들의 거래 금액(80,000,000원 ~ 105,000,000원)은 전용면적 50.57㎡ ~ 53.49㎡ 기준임.

* 지역 상권 특성: 부근은 임야, 숙박시설, 주택 및 농경지가 산재한 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 자연환경 위주의 입지.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 안면읍 행정복지센터가 인근에 위치. 숙박시설, 임야, 농경지 등이 혼재.

* 교통: 대중교통 이용이 다소 불편한 지역.

* 기타: 자연환경은 양호하나, 편의시설 및 기반시설 접근성은 제한적일 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역 등 토지 개발 및 이용에 대한 제약이 따름.

* 건물 상태: 내부 중2층 마감 공사 진행 중이며, 설비의 정상 가동 여부가 불분명하므로 추가 확인 및 보수 비용 발생 가능성 있음.

* 접근성: 대중교통 이용이 불편하여 차량 없이는 생활에 제약이 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 배제할 수 없음.

* 혐오시설: 검색 결과, 본 물건 소재지인 충청남도 태안군 안면읍 창기리 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 지역 특성상 대규모 축산 단지나 공장 등은 없을 것으로 예상되나, 현장 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재로, 자연환경이 양호하고 최근 건축된 단독주택과 넓은 토지를 함께 취득할 수 있는 기회입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농림지역 및 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한, 대중교통의 불편함, 건물 내부 미완료 공사 및 설비 불확실성 등의 리스크 요인이 존재합니다. 제시외 건물 포함 매각이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대지 면적(964㎡) 대비 신축급 단독주택 (2024년 사용승인).

* 자연 친화적인 입지로 주말 주택, 별장, 또는 임대 수익 목적 활용 가능.

* 넓은 토지를 활용한 추가 개발 가능성 (단, 용도지역 제한 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보는 본건과 물건 유형(다세대)이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 감정가 375,210,000원을 기준으로, 본건의 신축성, 넓은 토지 면적, 그리고 농림지역 제한, 교통 불편, 건물 내부 미완료 공사 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추정 입찰가: 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 80%~95% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 범위: 300,000,000원 ~ 357,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원 (현장 조사 및 추가 시세 확인 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.