나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51505 [1] 충청남도 당진시 송악읍 석포리 507-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~4는 충청남도 당진시 송악읍 석포리에 소재하는 ""송악 농공단지"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림 및 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

기호 5는 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 소재하는 ""송악 초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도 인근 주상복합지대로서 제반 주위환경은 보통임.

기호 6은 충청남도 당진시 고대면 장항리에 소재하는 ""고산 초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림 및 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리 평지의 토지로서 현황은 ""주거나지""로 이용중이며, 일부 도로로 이용중임.
기호 2 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 ""단독주택 건부지""로 이용중임.
기호 4 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 ""단독주택 건부지""로 이용중임.
기호 5 : 사다리 평지의 토지로서 현황은 ""전""으로 이용중임.
기호 6 : 부정형 완경사의 토지로서 현황은 ""답""으로 이용중이며, 일부 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 동측으로 본건을 포함하여 폭 약 3m 포장도로에 접함.
기호 2,4 : 지적도상 맹지로서 본건 동측으로 기호 1을 통하여 진입이 가능함.
기호 5 : 지적도상 맹지로서 본건 서측으로 인접토지를 통하여 포장도로에 접근이 가능함.
기호 6 : 본건 서측으로 폭 약 3m 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악19 산업형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악19 산업형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 4
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악19 산업형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 5
자연녹지지역, 소하천(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(중흥천)<소하천정비법>, 소하천예정지(중흥천)<소하천정비법>

기호 6
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

1) 구조, 규모 및 이용상태

본건 지상에 제시외 건물이 소재함.(""사진용지"" 및 ""지적및건물개황도"" 참조바람)

2) 평가물건에 미치는 영향

제시외 건물은 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 경제적 가치 및 평가물건에 미치는
영향이 미미할 것으로 판단되므로 경매 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

(3) 형태 및 이용상태 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 목조 기와지붕 단층 단독주택(사용승인일 1920.09.25.)으로서,

외벽 : 황토 등 마감
내벽 : 황토, 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로서 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함. (‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조)

공부와의 차이

본건은 공부상 초가지붕이나 현황 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

--

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 : 주거나지로 일부 도로로 이용중
-목록2,4 : 단독주택 건부지로 이용중
-목록3 : 공부상 초가지붕이나 현황 기와지붕임
-목록1,4 : 농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서산지원 2025타경51505 (1)

1.2. 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 석포리 507-3

1.3. 용도: 단독주택

1.4. 감정가: 금286,143,000원

1.5. 토지면적: 1699.00㎡ (약 513.85평)

1.6. 건물면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

1.7. 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.8. 건물 제시외면적: 37.00㎡

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산 임의경매

1.11. 채권자: 당진축산업협동조합

1.12. 건축물 정보

* 구조: 목조 기와지붕 단층 단독주택

* 사용승인일: 1920년 09월 25일

* 건물 특징: 공부상 초가지붕이나 현황 기와지붕임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 기호 1~4 토지는 충청남도 당진시 송악읍 석포리에 위치하며, "송악 농공단지" 남동측 인근 농촌지대에 속합니다. 주위 환경은 전답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하여 보통 수준입니다.

* 건물이 소재하는 석포리 507-4번지는 송악농공단지와 인접해 있습니다.

* 기호 5 토지는 중흥리에 위치하며, "송악 초등학교" 남동측 인근 주상복합지대로, 농경지, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 기호 6 토지는 장항리에 위치하며, "고산 초등학교" 남동측 인근 농촌지대로, 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재합니다.

2.2. 교통상황

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스정류장이 소재하여 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호 1 토지는 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접합니다.

* 기호 2, 4 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 1 토지를 통하여 진입 가능합니다.

* 기호 5 토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 인접 토지를 통하여 포장도로 접근이 가능합니다.

* 기호 6 토지는 서측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1, 2, 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (일부 제한)

* 기호 5: 자연녹지지역, 소하천구역, 가축사육제한구역 (전부 제한)

* 기호 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 을2, 을1 (2013년 09월 03일자 당진축산업협동조합 근저당권) 입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 지상권설정, 소유권이전청구권가등기, 소유권일부이전, 임의경매 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당권, 소유권 이전, 소유권이전청구권가등기, 소유권일부이전, 임의경매 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

* 근저당권 채무 총액은 910,000,000원이며, 임의경매 채권액은 493,926,213원입니다.

* 등기부상 권리들은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 주요 소재지인 석포리 지역은 송악 농공단지와 인접해 있으며, 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌지역입니다.

* 이는 배후 주거 수요보다는 농업 및 산업단지 종사자들의 주거지로서의 잠재력 또는 소규모 사업장 운영 가능성을 시사합니다.

* 부동산의 가치는 토지 자체의 활용도와 향후 지역 개발 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 기호 5 토지 인근에 송악 초등학교가, 기호 6 토지 인근에 고산 초등학교가 소재합니다. (해당 물건지와 직접적인 거리는 추가 확인 필요)

5.2. 편의 및 문화 시설

* 당진시청 및 송악읍 행정복지센터 등 관공서와 기본적인 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

* 송악읍 지역에는 송악다목적체육관, 근로자종합복지관 등 체육 및 복지 시설이 운영되고 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

* 주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 목록 1, 4 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 증명서를 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 토지 맹지

* 목록 2, 4, 5 토지는 지적도상 맹지로, 도로 접근성을 확보하기 위한 별도의 방안이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

* 건물 사용승인일이 1920년으로 매우 오래되어, 심각한 노후화로 인한 대규모 수리 또는 철거 후 재건축 비용이 발생할 수 있습니다. 경제적 가치 및 평가물건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되나, 실제 이용 시에는 많은 보수 및 관리가 필요할 것으로 보입니다.

6.4. 공부와의 차이

* 건물은 공부상 초가지붕이나 현황 기와지붕으로 차이가 있습니다.

6.5. 가축 사육 제한 구역

* 일부 토지는 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 관련 사업 계획 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 송악읍 석포리에 위치한 단독주택과 토지입니다. 1920년에 건축된 매우 오래된 단독주택과 농경지 및 주거나지로 이용되는 넓은 토지를 일괄 매각하는 물건입니다. 송악 농공단지와 인접하여 지역 산업단지와의 연관성을 고려할 수 있으나, 건물의 노후화와 농지취득자격증명 필요, 맹지 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 토지 면적이 넓다는 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 건축물의 상태와 관련 규제 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

* 약 513.85평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 증축, 재건축 또는 용도 변경 등 다양한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 농공단지 인접

* 송악 농공단지와 인접해 있어, 산업단지 근로자 주거용 임대 사업 또는 관련 업종 종사자의 주거지로서의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 286,143,000원이나, 100년 이상 된 노후 주택이라는 점, 농지취득자격증명 발급 필요성 및 맹지 등 고려해야 할 리스크 요인이 있습니다. 또한, 최근 당진시 송악읍 지역의 단독주택 실거래가 및 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

주변 신축 전원주택 매매 사례(2020년 2억 6천 5백만원, 토지 826㎡/건축 138㎡) 또는 농가주택 및 토지 매매 사례(2025년 1100평 토지 분할 매매 가능) 등을 참고할 때, 본건의 넓은 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 예상됩니다.

하지만 노후 주택의 철거 또는 대규모 리모델링 비용, 농지 관련 행정 절차 소요 시간 및 불확실성을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

투자의향 및 자금계획, 현장조사를 통한 상세한 건물 상태 파악 후, 보수적으로 보았을 때 감정가의 70~90% 수준인 200,000,000원 ~ 258,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 예상치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의사에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.