나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502853 [1] 대전광역시 중구 태평동 414-55 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 삼부아파트 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구 주택 등으로 형성되었으며 기존주택지대로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하며 기존주택지대로서의 일반 적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 인접도로대비 등고 평탄하며 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 골목길에 접하며 도로상태 보통이하임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-01-09)(삼부 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

본 지상 경계 주위에 제시외수목등 소규모 정원시설 소재함.

공부와의 차이

대체로 부함함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계 등은 지적도등본,탐문조사,개략적측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부럭조세멘와즙 단층건(사용승인일 : 1970.03.18)으로서
외벽: 몰탈위페인팅등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감.
창호: 목재창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 주택으로서 오랜 공실상태로 탐문됨.

설비내역

급배수 및 위생설비 등 된 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

후첨 지적및 건물개황도와 같이 제시외 건물 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 건물및 제시외 건물은 일반적인 이용을 기준으로 개략적으로 사정하고 현상을 참작 관찰감가법을 병용하여 평가하였는바 본건 진행시 소유이용관계, 상세구조및 면 적, 해체철거 혹은 재사용시 경제적,물리적 부담정도등에 대해 별도확인을 요함.

물건 비고

-재매각으로, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-일괄매각.
-제시외 건물 포함 매각. 지상 수목 등의 정원시설 포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502853 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 태평동 414-55

* 토지 면적: 121.00㎡ (약 36.6평)

* 건물 면적: 54.54㎡ (약 16.5평)

* 제시외 건물 면적: 16.90㎡ (약 5.1평)

* 감정가: 163,163,780원 (1억 6,316만 3,780원)

* 용도: 단독주택

* 주택 종류: 단독주택

* 건축년도: 1970년 3월 18일 (사용승인일 기준)

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 재매각 여부: 예

* 최저매각가격: (최저매각가격은 공개되지 않았습니다.)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 태평동 삼부아파트 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 어렵고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건은 남서측으로 골목길에 접해 있으며, 도로 상태는 보통 이하로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼부 유치원), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 13일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권액 150,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약 (토지/건물):

* 1983년 6월 16일: 오세남 소유권 이전

* 2022년 5월 13일: 주식회사스마트에이앤디 소유권 이전 (매매)

* 2022년 5월 13일: 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 설정 (말소기준권리)

* 2022년 5월 13일: 한밭새마을금고 지상권 설정 (을2)

* 2023년 3월 30일: 대전세무서장 압류 (갑4) - 말소됨

* 2023년 12월 1일: 중구(대전광역시) 압류 (갑6) - 말소됨

* 2025년 7월 4일: 한밭새마을금고 임의경매개시결정 (갑7)

* 인수되는 권리: 등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있습니다. 을2 지상권(한밭새마을금고)은 말소기준권리보다 후순위이나, 해당 명시로 인해 인수 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 단독주택 및 다가구 주택이 혼재된 일반 주거지역에 위치합니다.

* 최근 매매/임대 사례 분석:

* 태평시장상가(329-2, 1982년식 다세대, 전용면적 26.1㎡): 2025년 10월 3,200만원, 2026년 2월 2,300만원에 거래되었습니다.

* 태평연립가,나동(278-14, 1980년식 연립, 전용면적 60.8㎡): 2025년 12월 9,500만원에 거래되었습니다.

* 본건과의 시세 비교: 주변 다세대 및 연립 주택의 시세는 2,300만원에서 9,500만원 사이에 분포하고 있습니다. 본건의 감정가(1.63억원)는 이러한 주변 거래 사례보다 높은 편이나, 이는 본건이 단독주택이며 토지 면적이 비교적 넓기 때문으로 해석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 주택 밀집 지역으로, 태평동 인근에는 시장, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: 삼부유치원이 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 접근성: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용은 가능하나, 차량을 이용한 직접적인 접근은 다소 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 당시 유찰되었거나 기타 사유로 매각이 취소된 이력이 있습니다. 이는 시장의 관심이 낮거나 특별한 우려 사항이 존재할 수 있음을 시사합니다.

* 매수신청보증금 상향: 재매각으로 인해 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었습니다.

* 건물 노후도: 1970년에 사용승인된 단층 주택으로, 건축물의 노후도가 상당히 진행되어 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 차량 접근성 제한: 남서측 골목길에 접하여 차량 진입이 어려운 점은 생활 편의성과 향후 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 정원 시설: 제시외 건물(16.90㎡)과 지상 수목 등 정원 시설이 포함되어 매각되므로, 이를 철거할 경우 추가 비용이 발생합니다.

* 불확실한 권리 인수 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 태평동에 위치한 단독주택으로, 재매각 절차가 진행 중인 물건입니다. 건축 연도가 오래되어 건물 노후도가 높고 차량 접근성이 다소 떨어지는 점은 주요 단점입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 인수 가능성은 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다. 제시외 건물 및 정원 시설을 포함한 일괄 매각으로 철거 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 재매각으로 인해 매수신청보증금이 20%로 상향 조정되었으므로, 입찰 전 이를 충분히 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치 잠재력: 대전 도심에 위치한 단독주택 토지는 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 재건축/증축 가능성: 노후 주택의 특성상, 향후 재건축 또는 증축을 통해 자산 가치를 증대시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주거지로서의 안정성: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격 취득 기회: 재매각 물건이라는 점과 건물 노후도를 감안할 때, 시장의 일반적인 관심도가 낮아 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 163,163,780원

* 주변 시세 분석: 본건 토지 면적(121㎡, 약 36.6평)과 대전 중구 태평동 일대의 제2종일반주거지역 토지 시세(평당 300만원~600만원 추정)를 고려할 때, 토지 가치는 약 1.46억원에서 2.2억원 사이로 추정됩니다. 주변 다세대/연립 시세(2,300만원~9,500만원)와 비교하면 본건의 감정가(1.63억원)는 토지 가치 평가에 근접한 수준으로 판단됩니다.

* 건물 가치 평가: 1970년 건축된 단독주택으로, 심각한 노후도를 감안할 때 실질적인 건물 가치는 미미하거나 철거 비용을 고려해야 할 수 있습니다.

* 보수적 입찰가 제시: 재매각, 건물 노후도, 차량 접근성 제한, 인수 가능한 지상권 등 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최저매각가격이 공개되지 않았으나, 일반적인 재매각 시 최저가가 하락하는 점을 감안하면, 최저매각가격이 약 1.3억원 수준으로 책정될 경우, 1.35억원에서 1.45억원 사이에서 보수적으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 및 입찰 당시의 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.