나이스옥션 법원경매 논산 2025타경442 [1] 충청남도 논산시 양촌면 모촌리 446-2 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 양촌면 모촌리 소재 "토성산" 남서측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건은 세로(불)공도에 접하여 위치하여 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2) 사다리 완경사의 단독주택 건부지임 기호3) 삼각형 완경사의 건부지의 부속토지임 기호4) 부정형 완경사의 도로임

인접 도로상태

본건 전용사도가 아스콘 포장된 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2): 농림지역(2023-01-20) , 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전 산지<산지관리법> 기호3,4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 철골조 천막지붕 텐트 가 소재하나 이동 및 철거가 용이한 간이 텐트로 본건 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 블록구조 지붕용판넬지붕 단층건으로서 (사용승인일: 2019.01.23) 외벽: 세멘몰탈후 페인트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 급탕설비 등

부합물 및 종물

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본 건물 옥상에 소재하는 태양열집열판은 건물에 부합된 것으로서, 3kw기준 자부담이 ￦1,200,000으로 공공부담이 ￦5,700,000인바, 자부담이 극히 미미하여 건물에 포함 평가 하였음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 등(쇠파이프조 천막, 텐트)매각 제외. 단, 태양광발전판넬시설 매각 포함(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 논산지원 2025타경442 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 충청남도 논산시 양촌면 모촌리 446-2 주1동 소재 단독주택이며, 토지의 일부 지분과 건물 전체가 매각 대상입니다. 채권자는 하OO입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 총 992.00㎡ (약 300평)이며, 이 중 856.5㎡ (약 259평)의 지분이 매각 대상입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 86.04㎡ (약 26평)이며, 건물 전체가 매각 대상입니다. 본 건물은 블록구조 지붕용 판넬지붕 단층 단독주택으로, 2019년 1월 23일에 사용 승인되었습니다. 건물에는 태양광 발전 패널 시설이 포함되어 매각됩니다. 이동 및 철거가 용이한 간이 텐트 등 제시외 물건은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본 건은 '토성산' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 전원 및 농촌 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

세로(불)공도에 접하여 차량의 접근이 용이하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본 건 토지는 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(2025-07-11, 모든 축종 제한), 임업용산지(보전산지), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 따를 수 있습니다. (보전관리지역 건폐율 20%, 용적률 80% 적용 가능)

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 현황

본 건은 토지 지분(856.5㎡)과 건물 전체(86.04㎡)가 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 채권자 하OO의 신청으로 개시되었습니다.

3.2. 임차인 분석 및 인수 금액

본 건에는 김 임차인이 거주 중이며, 2017년 5월 15일 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원이며, 2024년 3월 25일 확정일자를 받았습니다. 낙찰자는 임차인의 보증금 30,000,000원을 인수해야 합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 2월 20일 접수된 양촌농업협동조합의 근저당(96,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다. 다만, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 공동담보로 묶여있는 물건이 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 양촌면 모촌리는 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다. 따라서 상업적 가치보다는 주거 및 전원생활 중심의 분석이 필요합니다.

4.2. 주변 시세 (외부 자료 기반)

주변 지역의 단독주택 및 토지 시세는 외부 조사를 통해 파악한 결과, 유사 신축 단독주택(토지 포함)의 경우 2억 5천만원에서 3억원 이상으로 거래되는 사례가 있으며, 농림/보전관리지역 토지 평당가는 약 20만원에서 40만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가(1억 5천701만 8천 9백원)는 이러한 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 특성을 감안하여 정확한 시세 산정이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

양촌면 소재지의 관공서, 마트, 병원 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능하며, 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다. 인근 교육 시설로는 양촌초등학교, 양촌중학교 등이 있으나, 통학 거리 및 여건은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 자연환경

본 건은 '토성산' 인근에 위치하여 쾌적하고 조용한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

현장 조사 및 주변 정보 확인 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등이 주변에 있을 수 있으므로, 최종 현장 방문 시 냄새, 소음 등에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적/권리적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 / 보증금 30,000,000원)의 보증금 인수 부담입니다. 또한, 토지 지분 매각으로 인해 토지 전체의 사용에 있어 공유자와의 협의 또는 공유자 우선 매수 절차 발생 가능성이 있습니다. 공동담보로 묶인 다른 물건의 채무 부담도 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 지역적/이용적 리스크

본 건 토지가 농림지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위, 토지 개발 등에 법적 제약이 있을 수 있습니다. 지역적 특성상 주택 외 상업 시설 등으로의 용도 변경이나 개발은 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용 승인된 신축급 단독주택으로 건물의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 자연 친화적인 환경 속에 위치하며, 대규모 상업 시설보다는 전원생활을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인 보증금 인수, 지역별 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 주변 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인으로 건물의 노후도가 적어 즉시 사용 가능성이 높음.

* 쾌적한 자연환경: '토성산' 인근의 조용하고 청정한 환경은 전원생활 희망자에게 매력적.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가되었을 가능성이 있어, 면밀한 시세 조사 후 저가 매수 기회 포착 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 157,018,900원이며, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원을 인수해야 합니다. 주변 시세 및 물건 특성을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 133,500,000원으로 산정됩니다. 따라서 총 예상 소요 비용은 약 163,500,000원 (입찰가 + 인수 보증금)이 될 것으로 예상됩니다. 이는 보수적인 관점에서 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.