나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15826 [1] 충청남도 보령시 성주면 성주리 65-25 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 성주면 성주리 소재 ""심원계곡""내에 위치하며, 주위는 계곡주변
노변을 따라 소규모 펜션, 음식점, 단독주택, 임야 등으로 형성된 소규모 관광단지로서,
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1)~3): 공히 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.
기호 4): 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형의 평지로서, 현황 '토지임야'로 이용 중임.
기호 2): 정방형의 평지로서, 현황 '주상나지' 및 일부 '제시외건물 건부지'로 이용 중임.
기호 3): 사다리형의 평지로서, 현황 '주상용'으로 이용 중임.
기호 4): 부정형의 완경사지로서, 현황 '토지임야' 및 일부 '하천'으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1)~3): 공히 본건 북측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접함.
기호 4) : 본건은 지적상 맹지이나, 인접지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 계획관리지역(2020-05-28), 보전관리지역(2020-05-28), 소로1류(폭 10m~12m)
(2016-06-10)(비도시)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역
(2016-12-01)<수도법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 임.
기호 2): 계획관리지역(2020-05-28) , 소로1류(폭 10m~12m)(2016-06-10)(비도시)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-12-01)<수도법>,
폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 임.
기호 3): 계획관리지역(2020-05-28) , 소로1류(폭 10m~12m)(2016-06-10)(비도시)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립제한지역(2016-12-01)<수도법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발
지원에 관한 특별법> 임.
기호 4): 계획관리지역(2020-05-28), 보전관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-06-10)
(비도시)(접합), 하천(2016-06-10)(성주천)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한
모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(승인지역 1호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-12-01)<수도법>,
역사문화환경보존지역(충청남도 지정문화재 보호 조례(제3479호))<충청남도지정
문화재보호조례>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>,
하천구역<하천법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 2)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '주상나지' 및 일부 '제시외건물 건부지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5): 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 12004.11.02)
외벽 : 싸이딩판넬 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
바닥 : 장판 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

기호 5):
-1층: 객실 4개호(방1, 화장실1, 주방) 및 외부 화장실 1개소로 이용 중임.
-2층: 객실 3개호(방1, 화장실1, 주방, 현관, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있으며, 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-기호 5) 1층: 공부상 다가구주택(2가구) 및 일반음식점이나, 현황은 펜션 객실 4개호
및 외부 화장실 1개소임.
-기호 5) 2층: 공부상 다가구주택(3가구)이나, 현황은 펜션 객실 3개호임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠,㉡ 매각 포함
- 제시외 건물 ㉢,㉣,㉤,㉥ 매각 제외
- 목록1,4 지분매각임. 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음
- 목록2 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '주상나지' 및 일부 '제시외건물 건부지'임
- 목록4 지적상 맹지이나, 인접지를 통하여 접근이 가능함
- 목록5 건물 1층 일부, 2층 전부가 증축되었음
- 목록5 건물 1층 : 공부상 다가구주택(2가구) 및 일반음식점이나, 현황 펜션 객실 4개호 및 외부 화장실 1개소임
건물 2층 : 공부상 다가구주택(3가구)이나, 현황 펜션 객실 3개호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경15826 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 보령시 성주면 성주리 65-25에 소재한 다가구주택입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 웅천새마을금고입니다.

감정평가액은 367,192,860원입니다.

토지 총 면적은 12,511.00㎡ (약 3,784.13평)이며, 건물 면적은 262.34㎡ (약 79.35평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건물에는 공부상 면적 외 제시외 건물 13.75㎡가 포함 매각됩니다.

토지 지분 매각 (목록 1, 4)이 포함되어 있으나, 일괄매각으로 공유자 우선매수권은 행사할 수 없습니다.

1.2. 입지조건

* 주위 환경

본 물건은 보령시 성주면 "심원계곡" 내에 위치하고 있습니다.

주변은 계곡을 따라 소규모 펜션, 음식점, 단독주택, 임야 등으로 형성된 관광단지입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 중 일부(기호 4)는 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

본건 토지는 북측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 및 현황

토지 기호 1, 4는 현황 '토지 임야'로 이용 중입니다.

토지 기호 2는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '주상나지' 및 일부 '제시외 건물 건부지'로 이용되고 있습니다.

토지 기호 3은 현황 '주상용'으로 이용 중입니다.

토지 기호 4는 일부 '하천'으로 이용 중입니다.

전반적으로 토지 이용 현황이 공부와 일부 차이가 있어 확인이 필요합니다.

* 건축물 이용 현황

건물(기호 5)은 경량철골구조 2층 건물로, 2004년 11월 2일 사용 승인되었습니다.

공부상 용도는 다가구주택(총 5가구) 및 일반음식점이나,

현황 1층은 펜션 객실 4개호 및 외부 화장실 1개소로, 2층은 펜션 객실 3개호로 이용 중입니다.

건물 1층 일부와 2층 전부가 증축된 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

토지와 건물 모두 2017년 4월 28일 접수된 웅천새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 630,830,946원, 건물 기준 624,639,066원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 함

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되지 않으나, 본 물건의 경우 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않습니다.

단, "매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 본 경매 대상 부동산에 설치된 건물 중 일부가 경매 대상이 아니거나, 타인 소유의 건물이 본 토지 위에 존재하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있다는 의미이므로, 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 입지 특성

본 물건은 보령시 성주면 심원계곡이라는 지역적 특성상, 여름철 관광객을 대상으로 하는 펜션 및 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

주변에 유사한 업종의 펜션 및 음식점이 다수 분포하고 있어, 관광 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

* 수익성 전망

현황 펜션으로 운영 중이며, 7개의 객실을 갖추고 있습니다.

성수기 및 비수기 운영 계획, 주변 경쟁 업소 대비 차별화 전략 수립에 따라 수익성을 확보할 수 있습니다.

다가구주택 및 일반음식점 용도에서 펜션으로 용도 변경 및 실제 운영되고 있다는 점은 투자 가치 판단 시 고려해야 할 요소입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 관광지 특성상 식당, 카페 등 관광객을 위한 시설은 주변에 존재할 것으로 예상됩니다.

인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 주변 환경

심원계곡이라는 자연환경을 끼고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

소규모 관광단지 내에 위치하여 조용하면서도 관광객의 왕래가 있는 지역입니다.

검색 결과, 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성

가장 중요한 리스크 요인으로, "매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함"이라는 문구에 주목해야 합니다.

이는 현재 토지 소유주가 아닌 타인 소유의 건물이 경매 대상 토지 위에 존재할 경우, 해당 건물 소유주가 토지 사용에 대한 법정지상권을 주장할 수 있으며, 이 경우 토지 소유주는 건물 철거를 요구하지 못하거나 임대료를 지급해야 할 수도 있습니다.

반드시 현장 조사 및 등기부, 관련 서류 등을 통해 법정지상권 성립 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 현황과의 차이

일부 토지의 공부상 지목(임야)과 현황(주상나지, 건부지)이 상이합니다.

이는 향후 재산권 행사나 개발 시 민원 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 맹지 (일부 토지)

기호 4 토지가 지적상 맹지인 점은 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

다만, 인접 토지를 통해 접근 가능하므로 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 건축 허가 등에는 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 용도 및 증축

공부상 용도(다가구주택, 일반음식점)와 현황(펜션)의 차이가 크며, 일부 증축이 있는 점은 양성화 과정이나 추후 건축물 대장 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 일괄매각 및 지분매각 혼합

토지 일부(목록 1, 4)가 지분 매각으로 진행되는 점과 전체가 일괄 매각되는 점은 혼합된 권리관계로, 명확한 이해가 필요합니다.

다만, 주의사항에 명시된 바와 같이 일괄매각 처리되므로 공유자 우선매수권은 행사할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 보령시 심원계곡이라는 관광지 내에 위치하여 펜션 사업 등 관광 관련 사업체로서의 잠재력은 충분한 것으로 보입니다.

감정가는 3억 6천만원대이나, 토지 및 건물 면적이 상당한 편입니다.

그러나 법정지상권 성립 가능성, 토지 현황과 공부상 불일치, 맹지, 건축물 용도와 실제 이용 간의 차이 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

권리관계 자체는 말소기준권리 하 후순위 권리들이 모두 소멸되어 깔끔한 편이나, 부수적인 법적 문제에 대한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 관광지 내 위치: 심원계곡이라는 지역적 특성으로 인해 관광 시즌에는 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 3,784평의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높습니다.

* 현황 펜션 운영: 이미 펜션으로 운영 중이라는 점은 인수 후 즉시 수익 창출이 가능하다는 장점이 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 367,192,860원입니다.

상기 언급된 법정지상권 성립 가능성, 토지 이용 현황과의 차이, 맹지 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 80% 수준인 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

정확한 법정지상권 관련 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.