나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15825 [1] 충청남도 서천군 마서면 송내리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 마서면 송내리 소재 ""마동초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위일원은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 동측 인근의 원송로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄하며 기호 1은 사다리형태의 건부지이고, 기호 2는 부정형태의 주거나지, 도로 등임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 기호 1,2는 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로부터200M이내의지역(마동초))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

기호 2의 공부상 지목은 ""대""이나 현황 ""주거나지, 도로 등""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 감정인의 개략적인 실측 등에 의하면 본건 기호 1 지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였는 바, 경매진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.

3) 본건 기호 1 지상에 별지 ""사진용지""와 같이 조경수가 소재하나 이는 토지의 부합물로서 경제적 가치가 크지 않다고 판단되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

4) 본건 기호 1 및 인접필지 경계 지상에 소재하는 옹벽 등은 토지의 부합물로 토지가치에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

5) 본건 기호 1 지상에 별지 ""사진용지""와 같이 이동식 창고가 소재하나 구조, 철거 및 이동의 편의성 등을 고려하여 평가제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호 3: 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서,
- 외 벽: 치장벽돌 마감 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 물건 2번 토지는 공부상 "대"이나 현황 "주거나지, 도로"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15825 (1)

소재지: 충청남도 서천군 마서면 송내리 384 (신주소: 충청남도 서천군 원송로243번길 6)

용도: 단독주택

감정가: 174,176,500원

토지 면적: 346.00㎡ (약 104.7평)

건물 면적: 77.85㎡ (약 23.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.1. 토지 정보

면적: 총 346.00㎡ (약 104.7평)

이용 현황: 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 '주거나지, 도로' 등으로 이용 중입니다. 토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄하며, 사다리형의 건부지와 부정형의 주거나지/도로 등으로 이용되고 있습니다.

계획 용도: 본 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역 및 학교환경 보호구역(마동초)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 정보

면적: 77.85㎡ (약 23.6평)

구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.

사용승인일: 2016년 06월 21일

용도: 단독주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청남도 서천군 마서면 송내리 마동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건: 차량 접근이 가능하며, 동측 인근 원송로를 통해 주요 시가지 및 교통망 접근이 용이하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

접근성: 인근 도로를 통해 주요 도로망으로의 진입이 수월합니다.

도로 상태: 본건 남동측으로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 07월 11일 접수된 장항농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 78,000,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상일 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 주로 단독주택과 농경지가 분포하는 지역으로, 인근에 마동초등학교가 위치해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동 위주의 지역 특성을 보입니다.

주변 상업시설: 인근에 기본적인 편의시설은 존재할 것으로 예상되나, 상세 상업 시설 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

주요 시설: 마동초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 주변 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 현황 차이: 공부상 지목이 '대'인 토지가 현황 '주거나지, 도로' 등으로 이용되고 있어, 토지 이용 계획 및 실제 사용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 감정평가 시 기호 1 지상에 소재한 조경수, 옹벽 등은 토지에 포함 평가되었으나, 이동식 창고는 평가에서 제외되었습니다. 이러한 제시외 건물들의 법적 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 경매 진행 시 재확인하는 것이 중요합니다.

임대관계 미상: 건물 및 토지의 임대관계가 미상으로, 현황 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 조사가 필요합니다.

토지 면적 차이: 건축물대장상 토지 면적(311㎡)과 감정평가 상 토지 면적(346㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 토지가 필지 분할 또는 복수의 용도로 사용되는 것과 관련 있을 수 있으며, 실제 지적 현황과 공부 상의 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역은 단독주택, 농경지가 주를 이루는 주거 및 농업 지역으로, 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서천군 마서면의 단독주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 토지의 현황 이용과 공부 상의 차이, 제시외 건물 처리 문제, 임대 관계 미상 등의 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 요구됩니다. 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마동초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 별도의 명도 부담이 적을 수 있습니다. (단, 임차인 유무 확인 필요)

* 토지 이용 현황 변화 및 제시외 건물 포함 여부에 따라 추가 가치 상승 가능성이 있습니다. (현황 이용이 긍정적일 경우)

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 174,176,500원

보증금 인수: 0원

시세 분석:

서천군 마서면 지역의 단독주택 시세를 조사한 결과, 유사한 면적 및 건축 연령의 주택들은 대략 1억 5천만원에서 2억 2천만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 감정가 1억 7천4백만원은 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지의 현황(도로 포함) 및 제시외 건물, 임대 관계 미상 등 고려해야 할 사항들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

감정가 대비 80% ~ 100% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 139,341,300원 ~ 174,176,500원 수준으로 제안합니다.

본 물건의 경우, 현황(도로 포함) 및 제시외 건물에 대한 추가적인 가치 판단이 중요하며, 현장 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.