나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15833 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 907 숲안타워 1동 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15833 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 907 숲안타워 1동 5층505호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 10.07㎡ (약 3.04평)

* 건물면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOO

* 건축년도: 2022년

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리에 위치하며, 내포신도시에 포함되어 개발이 진행 중인 지역입니다. 주변에는 충청남도청, 충청남도교육청 등 주요 공공기관 및 홍성고등학교, 내포초등학교, 내포중학교와 같은 교육 시설이 자리하고 있습니다. 또한, 메가박스, 다이소, 홍성내포우체국 등 편의시설도 다수 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통상황: (제공된 정보 없음. 일반적으로 신도시 개발 지역은 대중교통 및 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에서 생활폐기물 처리 시설이나 축산 분뇨 처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있으나, 본 물건지 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 내포신도시 내 쓰레기 자동 집하 시설(클린넷)과 관련된 소유권 및 운영비 분담 갈등 사례가 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 2023-02-09, 84,000,000원)

* 소유권: 갑1 (소유권보존, 이광재 외 1명, 2022-08-31), 갑4 (공유자전원지분전부이전, 투에스엠주식회사, 2023-02-09)

* 기타 권리: 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소), 을1-2 (1번근저당권부채권근질권설정), 갑5 (압류), 갑6 (임의경매)

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 을1-2, 갑5, 갑6 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각 후 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 존재하지 않아 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 최근 실거래가 분석 (면적 약 22.8㎡ 기준):

* 2024년 10월: 90,000,000원 (5층)

* 2024년 11월: 89,000,000원 (5층)

* 2024년 8월: 100,000,000원 (6층)

* 평균 실거래가: 약 93,000,000원

* 감정가: 87,000,000원

* 분석: 최근 거래 사례를 보면 감정가보다 높은 가격에 거래가 이루어지고 있으며, 평균 실거래가는 약 9,300만원 수준입니다. 본 건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 면적과 층수(5층)를 고려할 때 최근 거래 시세와 유사하거나 약간 하락한 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 홍예공원, 용봉산, 용봉산자연휴양림 등 녹지 및 휴양 공간이 인근에 위치해 있습니다. 홍성가족어울림센터와 같은 가족 단위 이용 시설도 존재합니다. 또한, 홍성군청, 충남도의회, 충남교육청 등 주요 관공서가 자리한 충청남도청 소재지로서 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다.

* 기타: (제공된 감정평가서 요약 정보에 상세 내용이 없어 추가적인 정보는 파악하기 어렵습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 권리 사항: 등기부등본상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 특별히 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없어 보입니다.

* 건물 상태: 2022년 신축 건물로 비교적 최신 상태일 것으로 예상되나, 정확한 상태는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 기타: 내포신도시에 조성된 쓰레기 자동 집하 시설(클린넷)의 운영 및 관리 비용 관련 지자체 간 갈등이 존재하나, 본 물건지 자체에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 권리 관계가 매우 깨끗하며 매각으로 인해 모든 부담이 소멸되는 장점이 있습니다. 충청남도청 이전으로 개발이 가속화되고 있는 내포신도시에 위치하여 행정, 편의, 문화 시설 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 현대적인 시설과 높은 건물 컨디션 유지.

* 깨끗한 권리 분석: 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸.

* 우수한 입지: 충청남도청 소재지로 행정기관 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가 평균 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 93,000,000원

* 건물 면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

* 분석: 최근 2024년 하반기 실거래가는 8,900만원에서 10,000만원 사이에 형성되어 있으며, 평균가는 약 9,300만원입니다. 신축 건물의 가치와 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가 8,700만원은 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 경쟁률 및 낙찰가율 등을 고려하여 9,200만원에서 9,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 9,300,0000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.