나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15834 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층502호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ""정부충남지방 합동청사"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트, 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유롭고, 버스 정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1,2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/자상7층 건물
내 제5층 제502호,제503호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등
내 벽: 시멘트 몰탈 마감 및 페인트 마감 등
창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1,2): 사무소로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 입접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35m내외, 남측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 가각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신경리 897 :도시지역(2014-04-21), 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 본건은 호별로 구분등기된 상태이나, 현황은 501호~503호 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15834 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층502호

토지면적: 89.75㎡ (약 27.18평)

건물면적: 104.80㎡ (약 31.70평)

1.3. 건물 정보

건물명: 아르페온2차

용도: 업무시설 (건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 포함)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

층수: 지하 1층/지상 7층 중 5층 502호

내부이용: 현황 501호~503호 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용 중

사용승인일: 2016년 09월 29일

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 273,000,000원

건물총면적: 15232.34㎡ (약 4608.19평)

대지면적: 7284㎡ (약 2203.91평)

주차: 옥내 95대 (기계식 3347.68㎡), 옥외 26대 (666.06㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 '정부충남지방 합동청사' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 자유로운 편이며, 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 입접지 대비 등고평탄한 세장형으로 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 폭 약 35m, 남측으로 폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 지역 지구 및 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역)) 및 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총괄

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2021-09-08, 엠씨아이대부주식회사 근저당)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정평가상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2021-09-08, 엠씨아이대부주식회사 근저당 (채권액 193,700,000원)

말소 예정 권리: 을1(엠씨아이대부주식회사 근저당), 을2(박영하 근저당), 을1-2(느티나무제사차유한회사 근질권), 갑16(김건수 가압류), 갑17(엠씨아이대부주식회사 임의경매).

기타 권리: 소유권 이전(갑8, 이춘자), 신탁등기말소(갑7) 등.

등기부 채권 총액(표기된 금액 기준): 약 267,500,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 지 주식회사 (주식회사 지아티앤에스)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자등록일: 2018-05-29

대항력: 있음

참고사항: 확정일자, 배당신고일자 정보는 미상입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 건은 현재 사무실로 이용 중이며, 건물 자체는 업무시설 및 근린생활시설로 사용 가능합니다.

4.2. 주변 상권

정부충남지방 합동청사와 인접해 있어 공공기관 관련 종사자들의 이용 가능성이 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 편입니다.

4.3. 업종 적합성

사무실, 법률/세무회계 사무소, 병/의원, 학원 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

특히 정부기관 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 서비스 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아르페온2차 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 정보

정부충남지방 합동청사 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주요 도로망 접근성이 우수하여 차량 이동이 편리합니다.

5.3. 기타

공공기관 밀집 지역이라 안정적인 지역 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부상 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다. (확인 필수)

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 등기부, 현황 조사 확인 필요)

6.2. 현황 관련 리스크

본건은 호별로 구분등기 되어 있으나, 현황은 501호~503호가 내부적으로 일괄하여 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 구분 사용 또는 임대에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

구분등기된 상태와 현황 이용 상태의 차이로 인한 명도, 인도명령, 또는 향후 행정 절차상 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건 지역 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 관련 자료 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

정부기관 밀집 지역에 위치한 업무시설로, 입지 조건 및 교통은 양호한 편입니다.

다만, 내부적으로 여러 호실이 일괄 이용되는 현황과 대항력 있는 임차인 존재는 투자 시 주의가 필요합니다.

7.2. 주요 고려사항

명도 협상에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

501호~503호의 일괄 이용 현황에 따른 법적, 물리적 분할 또는 통합 가능성을 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

정부청사 인근이라는 입지적 장점과 안정적인 수요층 확보 가능성.

넓은 도로에 접해 있어 접근성 우수.

업무시설로서의 잠재적 가치.

8.2. 기회

도청 이전 신도시 개발 예정지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성.

적절한 명도 협상 및 내부 구조 조정을 통해 가치 상승 여력 확보.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 273,000,000원

인수 보증금: 0원

권리분석 상 인수되는 부채는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 명도 비용 및 기타 숨은 비용을 고려해야 합니다.

내부 일괄 이용 현황으로 인한 명도/구조 조정 비용 추가 예상.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정합니다.

9.2. 제안

본 물건의 경우, 제시된 감정가(273,000,000원)를 기준으로 하되, 명도 및 내부 이용 관련 예상 비용을 고려하여 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.

최초 감정가의 80% ~ 90% 수준 (218,400,000원 ~ 245,700,000원) 에서 명도 비용 및 추가 고려사항을 반영하여 신중하게 접근할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.