나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502875 [1] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상 8층 건물 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 203호, 제3층 제305호, 306호, 307호, 제8층 제805호 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1 ~7) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 529 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

기타사항으로,
-. 본건 기호(1~7)은 대지권에 관한 표시가 없는 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 및 거래관행에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정대지권 면적을 포함하여 감정평가하되, 토지와 건물의 가격을 구분하여 표시하였으니, 경매진행시 참고바람.
※ 대지권이 미정리 된 것으로 판단되나, 사용승인일이 2018.9.20.으로, 사용승인일 이후 상당기간이 경과하였으며, 토지의 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기 만이 표시되므로, 경매진행시 유의바람.

-. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함됨. 다만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 바, 이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외함. (최저매각가격은 건물만의 평가액임)
- 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결하는 조건으로 입찰해야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502875 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (근저당권 설정 등기 기록에 따른 확인)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 1층101호

* 용도: 근린상가

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건물면적: 54.49㎡ (약 16.48평)

* 건물지분: 54.49㎡ (약 16.48평)

* 토지면적: 0.00㎡ (집합건물로서, 본건 물건 명세상 개별 토지 면적은 '0㎡'으로 기재됨)

* 토지지분: 0㎡ (집합건물로서, 본건 물건 명세상 개별 토지 면적은 '0㎡'으로 기재됨)

1.3. 감정가 및 최저매각가격

* 감정가: 888,000,000원

* 최저매각가격: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않으나, '주의사항'에 따라 대지권 가액이 제외된 건물만의 평가액을 기준으로 산정되었음. 정확한 최저매각가격 정보는 별도 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 세종특별자치시 소담동 '세종경찰청' 북측 인근에 위치

* 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상가지대로, 성숙 중인 지역임.

* 주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

* 인근 지역에 BRT 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 운행 횟수 등을 고려할 때, 교통사정은 양호한 편으로 평가됨.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 토지는 인접필지 대비 평지이며 세장형의 토지 위에 건축된 상업용 건물임.

* 동측 약 40m, 서측 약 15m, 북측 약 10m 폭의 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획

* 본건 소재지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 광로3류, 중로2류 등 다양한 도로 조건이 부여되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (2018.10.05. 접수, 696,000,000원)

* 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정임. (을2 근저당권, 갑2 소유권이전청구권가등기, 갑3~갑8 압류/가압류, 갑11 임의경매 등)

* 말소 예정 권리 총액: 1,079,600,750원

3.2. 임차인 현황

* (주) 청산업개발: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2021-11-15. 대항력 없음.

* 장미영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-28. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 제시된 권리 분석 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (모든 권리가 말소 대상)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 본건은 도경프라자 내 1층 근린상가로, 기호(1~7) 공히 근린생활시설로 이용 중임.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽 석재붙임 등 마감, 내부 모르타르 위 페인팅 등 마감되어 있으며 관리 상태는 보통으로 보임.

4.2. 주변 상권 특성

* 세종경찰청 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 관공서와 인접하여 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 예상됨.

* 성숙 중인 상가지대로, 다양한 근린생활시설이 입점해 있음.

4.3. 상권 전망

* 세종시 개발 계획 및 주변 인프라 확충에 따라 상권 활성화 가능성이 있음.

* 다만, 동일 건물 내 타 호실의 공실 여부 및 임대료 수준 등에 따라 상권의 실제 수익성은 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 인근에 세종경찰서 등 관공서가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리함.

* BRT 및 버스정류장 등 대중교통망이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 학군 (해당 없음)

* 본 물건은 근린상가로, 학군 정보는 적용되지 않음.

5.3. 주거 환경 (인접 지역)

* 주변에 다수의 아파트 단지가 소재하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권미등기 관련 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 '대지권미등기' 상태임.

* 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 복잡하고 비용이 소요되는 절차적 부담을 스스로 해결해야 함.

* 이러한 절차적 이행 불능 및 법적 분쟁의 소지가 존재하므로, 신중한 접근이 필요함.

* 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었음.

6.2. 기타 리스크

* 일부 호실에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 있는 것으로 보아, 본건 역시 관리비 체납 여부 확인 및 승계 가능성을 검토해야 함.

6.3. 법적 리스크

* 다수의 압류 및 가압류는 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸 예정임.

* 결론적으로, 현재 등기부상 낙찰 후 인수되는 주요 법적 부담은 없음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 세종시 소담동의 상가로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편임.

* 건물 자체는 근린상가로 활용 중이며, 면적 대비 감정가가 높은 편 (8.88억원).

7.2. 장단점 분석

* 장점:

* 세종시 내 상권에 위치.

* BRT 및 버스 노선 인접으로 교통 편리.

* 일괄 매각 대상이나, 등기부상 인수되는 권리는 없음.

* 단점:

* '대지권미등기' 상태로 인한 복잡한 등기 절차 및 법적 분쟁 리스크.

* 대지권 가액 제외로 인한 최저매각가격 산정 기준 불명확.

* 별도 소송/해결 비용 발생 가능성.

* 건물 면적 대비 높은 감정가.

7.3. 투자 적합성

* 대지권미등기 문제를 해결할 의지와 능력이 있는 투자자에게 적합.

* 단순 시세차익보다는 장기적인 안목과 리스크 관리가 필요함.

* 부동산 법률 및 경매 절차에 대한 깊이 있는 이해가 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 세종경찰청 등 관공서와 인접하여 안정적인 수요 기대.

* 개발이 활발한 세종시의 상권에 위치.

8.2. 가격 메리트

* '대지권미등기'라는 특수성 때문에 잠재적 할인 여지가 있음.

* 건물만의 평가액 기준 산정된 최저매각가격 대비 시장 시세 비교 분석 필수.

8.3. 향후 가치 상승 요인

* 세종시 신도시 개발 완료 및 인구 유입 지속.

* 주변 상권 활성화 및 인프라 개선.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 정확한 최저매각가격 정보가 부재하며, 대지권 가액 제외로 인한 건물만의 가치 산정 방식 확인이 어려움.

* 임차인의 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없음.

* '대지권미등기' 문제 해결을 위한 추가 비용 및 소송 리스크를 고려해야 함.

* 주변 유사 상가의 시세 자료 확보 및 비교 분석이 필수적임.

9.2. 권장 입찰가 범위

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기 어려움.

* 정확한 최저매각가격 확인 후, 감정가 대비 할인율, 대지권 문제 해결 예상 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.