나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502858 [1] 충청남도 금산군 진산면 만악리 598-1 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502858 [1] 충청남도 금산군 진산면 만악리 598-1 전 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경502858 | 소재지: 충청남도 금산군 진산면 만악리 598-1 | 감정가: 19,279,200원 | 최저가: 13,495,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502858 (1)

소재지: 충청남도 금산군 진산면 만악리 598-1

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

감정가: 19,279,200원

토지면적(총면적): 12,894.00㎡ (약 3,900.51평)

지분율: 66533.04000000001 (공유자 우선매수 대상)

1.2. 핵심 요약 및 권리 분석

본 물건은 충청남도 금산군 만악리 소재의 임야가 혼재된 산간 농경지대의 '전(농지)'에 대한 일부 지분 매각 건입니다.

토지 면적은 12,894.00㎡로 광활하나, 매각 대상은 전체 면적이 아닌 일부 지분이며, 이 지분에 대한 공유자 우선매수청구권 행사가 1회로 제한된다는 점이 특징입니다.

가장 중요한 점은 농지 취득 시 필수인 농지취득자격증명(농취증) 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 명확한 주의사항이 있습니다.

현재는 휴경지 상태이며, 지적도상 맹지이나 현황상 일부가 도로로 이용되고 있다는 점을 현장 조사 시 면밀히 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 충청남도 금산군 진산면 만악리 소재 만악골 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루는 산간 농경지대입니다.

전반적으로 외진 곳에 위치하나, 자연환경이 우수하고 인근에 '관광농원 금산만악리수목원 오토캠핑장' 같은 휴양시설이 소재하여 향후 개발 여지나 자연친화적 용도로의 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 소형차량 및 농기계 접근이 가능하며, 대체로 근거리에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

자가용 이용 시 추부IC를 이용하는 것이 편리하며, 대전 오월드 및 만인산 휴게소 등 대전 인근 주요 시설에서의 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

매각 대상은 토지 일부 지분(토지일부지분매각)입니다.

소유자 박OO, 채권자 신OOOOOOOO의 부동산 강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자의 채권을 만족시키기 위한 경매이므로, 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 권리관계 자체는 단순할 것으로 예상됩니다.

다만, 매각 대상이 *지분*이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(협의 매수, 공유물 분할 소송 등)이 권리 행사의 핵심이 됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증) 요함: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수됩니다. 농지 이용 계획 수립에 주의해야 합니다.

공유자우선매수청구권 행사: 공유자가 우선 매수 신고를 할 수 있으며, 그 행사는 1회로 제한됩니다. 입찰자는 공유자의 우선 매수권 행사를 염두에 두어야 합니다.

4. 토지 이용 현황 및 제한 사항

4.1. 형태 및 이용 상태

토지는 완경사의 부정형(불규칙한 모양)이며, 현재는 농사를 짓지 않는 휴경지 상태입니다.

휴경지 상태라는 점은 농취증 발급 시 '농업경영계획서' 작성 및 향후 경작 의무 이행에 부담이 될 수 있습니다.

4.2. 도로 및 맹지 현황

지적도상으로는 도로에 접하지 않은 맹지이나, 현황상 본건 토지 동측 일부를 도로로 이용하고 있습니다.

지분 매각이므로 토지 전체에 대한 온전한 사용권을 주장하기 어렵고, 추후 분할 시 맹지 문제가 재차 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한 상태

용도지역: 계획관리지역(비도시지역)입니다. 이는 농림지역이나 보전관리지역 등에 비해 개발 행위에 상대적으로 유리한 지역에 해당합니다.

성장관리계획구역(일반형) 및 가축사육제한구역(2024-10-08 지정) 등 기타 법규에 의한 제한을 받고 있으므로, 개발 행위 시 관련 규정 준수 여부를 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주변 개발 여건

본건은 산간 농경지대에 위치하므로 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에 '금산만악리수목원 오토캠핑장' 등 휴양시설이 있어, 장기적으로는 귀농귀촌 또는 주말농장, 혹은 소규모 휴양시설 부지 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

5.2. 생활 편의 및 혐오 시설 정보

생활 편의 시설은 근거리에 시내버스 정류장이 있는 수준이며, 기본적인 편의 시설은 자가용을 이용해야 하는 농촌 지역 특성을 가집니다.

혐오 시설에 대한 검색 결과, 본건 주변에는 캠핑장, 수목원 등 자연 친화적인 시설이 주를 이루고 있으며, 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

최고의 입지: 산간 농경지대로서, 농업 생산성 측면에서는 '최고'로 보기 어려우나, 계획관리지역이라는 점과 광활한 면적(총 면적 12,894.00㎡)을 고려할 때 잠재적인 개발 용도(주말농장, 캠핑장 확장 등)는 긍정적입니다.

잠재적 리스크:

1. 지분 매각: 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 소유권을 명확히 해야 하는 리스크가 존재합니다.

2. 농지취득자격증명: 농취증 발급 실패 시 보증금 몰수라는 최대의 리스크를 안고 있습니다. 반드시 관할 기관에 사전 문의해야 합니다.

3. 맹지(현황 도로 이용): 지적도상 맹지인 점은 토지 가치를 저하시키는 요인이며, 현황 도로의 지속적인 이용 가능성이 불안정합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 광활한 면적의 계획관리지역 농지 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가(지분가) 대비 높은 개발 잠재력(계획관리지역)을 동시에 가지고 있습니다. 투자 가치는 높으나, 농취증 발급과 공유자 지분 처리라는 2대 리스크를 해결해야 합니다.

투자 포인트:

1. 계획관리지역: 보전 용도가 아닌 계획관리지역의 대규모 토지(총 면적 약 3,900평) 지분이라는 점은 향후 용도 변경 및 개발에 유리합니다.

2. 공유자 우선 매수 제한: 공유자 우선 매수가 1회로 제한되므로, 재매각 시 지분 매입 기회가 다시 올 수 있습니다.

3. 낮은 입찰가 기회: 지분 매각의 특성상 유찰 가능성이 높아, 공유자 매수 포기 시 저가에 지분을 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

4. 자연 환경 활용: 주변의 캠핑장 및 수목원 등과의 연계 개발 또는 귀농귀촌을 위한 대규모 부지 확보 목적으로 접근할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계