나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8376 [1] 제주특별자치도 제주시 도평동 1079 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도평동 소재 ""도평초등학교"" 남동측 원거리 및 제주시 한림읍 한림리 소재 “한림매일시장” 북측 인근에 위치하며, 기호 1),2),3) 인근은 단독주택 및 농경지 등, 기호 4) 인근은 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2) 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.
기호 3),4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호 2) 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.
기호 3) 지적상 맹지이나, 기호 2)를 통하여 진입이 가능함.
기호 4) 동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2) 자연녹지지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
기호 3) 자연녹지지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
기호 4) 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m∼20m)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-1) 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.
기호 1-2) 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인틴 및 타일 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1-1) 사무실임.
기호 1-2) 변소임.

설비내역

전기 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각, 목록 2. 지분매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8376 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 제주특별자치도 제주시 도평동 1079

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 2974.00㎡ (약 900평)

토지 지분: 2531.9128㎡ (약 766평)

건물면적: 74.76㎡ (약 22.6평)

건물 지분: 74.76㎡ (약 22.6평)

건물 제시외면적: 80.00㎡ (약 24.2평)

건축물 용도: 업무시설 (제2종근린생활시설)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 단층건

건축일자: 1992년 9월 17일

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 1,356,547,560원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 목록 2. 지분매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도평동 소재 "도평초등학교" 남동측 원거리 및 제주시 한림읍 한림리 소재 "한림매일시장" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 농경지, 공동주택, 점포상가 등이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

기호 2) 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.

기호 3), 4) 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 주거나지 상태입니다. 기호 3)은 지적상 맹지이나, 기호 2)를 통하여 진입이 가능합니다. 기호 4)는 동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 2) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

* 기호 3) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

* 기호 4) 토지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 을13 (근저당권, 2022-03-11, 농업협동조합자산관리회사, 1,235,000,000원)

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 임차인 현황은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 지분 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하며, 말소기준권리인 근저당권(을13) 외 임의경매(갑11) 등기 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

* 건물 등기부: 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하며, 말소기준권리인 근저당권(을13) 외 임의경매(갑8) 등기 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액: 1,235,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 제주시 도평동 및 인근 지역은 주거 단지와 농경지, 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 도평초등학교와 한림매일시장이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 제주도의 전반적인 관광 및 지역 상권 동향은 핵심 상권으로의 쏠림 현상이 나타나고 있으나, 주거지형 상권은 일반 음식점, 커피전문점, 편의점, 미용실 등이 주요 업종으로 자리 잡고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설'로, 소매점, 음식점, 학원, 의원, 기타 근린생활시설 등의 업종이 적합합니다. 사용자 제공 정보의 '업무시설' 용도와도 부합하며, 해당 지역의 상권 특성에 맞는 다양한 사업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (편의, 교육)

* 교육시설: 도평초등학교가 남동측 원거리에 위치합니다.

* 편의시설: 한림매일시장이 북측 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오 시설 정보

현재 공개된 정보와 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역에서는 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 등이 설치되어 있으며, 이는 지역 발전에 따라 혐오 시설이 아닌 복합 공간으로 재편되는 사례도 있습니다. 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 채무 관계를 파악할 필요가 있습니다.

* 목록 2.는 지분 매각으로, 소유권이 분할되어 있어 매각 후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 제시외 건물 80.00㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 철거나 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 본건 일부 지상에 파이프구조물, 드럼통, 기름통, 폐벽돌 등이 소재하는 것으로 보아, 전반적인 물건 상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.

6.3. 지역 관련 리스크

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 기호 3) 토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지(기호 2)를 통한 통행로 확보가 필수적입니다.

* 기호 4) 토지는 고도지구(20M 이하) 및 중로2류에 해당하여 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 도평동에 위치한 업무시설(제2종근린생활시설)로, 감정가 13억 5천여만원에 경매 진행 중입니다. 토지는 약 900평, 건물은 약 22.6평이며, 제시외 건물 80㎡도 포함 매각됩니다. 지분 매각 및 공동담보 등의 특이사항이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 초등학교와 시장이 인근에 있어 기본적인 편의성은 갖추고 있습니다. 다만, 일부 토지의 맹지, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 고도지구 등 지역적 제한사항과 제시외 건물 및 소재물에 대한 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역의 부동산 가치 상승 가능성

* 제2종근린생활시설 용도로 다양한 사업 가능성

* 일괄 매각 대상이나, 지분 매각 건이 포함되어 있어 권리 분석 및 현장 확인 필수

* 주요 도로에 접한 토지와 맹지 토지가 혼합되어 있으나, 인접 토지 통해 진입 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,356,547,560원입니다. 현재 시장 상황, 물건의 현황, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (최종 입찰가 산정 시에는 전문가와 상의하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.