나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67302 [1] 경기도 시흥시 대야동 471-20 해츠빌 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67302 [1] 경기도 시흥시 대야동 471-20 해츠빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경67302 | 소재지: 경기도 시흥시 대야로13번길 4, 4층403호 (대야동,해츠빌) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 171,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경67302 (1) 경기도 시흥시 대야동 해츠빌 다세대주택 투자 분석

1.1. 물건 개요 및 현황

소재지: 경기도 시흥시 대야동 471-20 해츠빌 4층403호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트 구조 5층 건물 중 4층)

감정가: 245,000,000 원

면적: 전용면적 48.20㎡ (약 14.58평), 토지 지분 36.68㎡ (약 11.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 '대야초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며 정방형에 가까운 토지 위에 건축되었습니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 특히, 서해선 '시흥대야역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 교통 상황은 전반적으로 보통 이상으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

임차인 관련 권리 소멸 확약:

가장 중요한 특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG, 양도전 임차인 채호철)가 2025년 9월 26일 자로 확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서에는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 매수자가 통상적인 임차권 관련 권리(대항력) 인수 위험을 부담할 필요가 없어, 권리관계가 명확하게 정리될 수 있는 매우 긍정적인 요소입니다.

매각 대상 및 기타:

토지 및 건물이 일괄매각되는 건으로, 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

주변 시설 및 환경:

주거 밀집 지역 특성상 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등의 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

상권 및 개발 잠재력:

시흥대야역세권 주변으로 '두산위브 더파크' 등 대규모 아파트 단지의 입주 및 개발이 예정되어 있어, 향후 지역 상권 활성화 및 주거 환경 개선 잠재력이 높습니다. 또한, 주변에는 소래산 및 체육시설 이용이 용이하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 다양한 카페 및 맛집 등도 형성되어 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

부동산 시장 리스크:

다세대주택(빌라)은 아파트에 비해 환금성이 낮고 시세 변동성이 크다는 점을 염두에 두어야 합니다. 최근 몇 년간 빌라 시장 상황을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

혐오시설 유무:

현장 조사 및 주변 시설 검색 결과, 해당 주소 인근에 대규모 쓰레기 매립장, 소각장 등 투자에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서해선 시흥대야역과 인접한 다세대주택으로, 전용면적 약 14.58평의 소형 주택입니다. 권리 분석 측면에서 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출은 이 물건의 가장 큰 투자 매력입니다. 이는 낙찰자가 복잡한 임차인 권리관계를 걱정하지 않고 안전하게 명도를 진행할 수 있음을 의미합니다. 주변의 대규모 주거단지 개발 호재와 역세권 입지를 고려할 때, 실수요 목적의 매수 또는 소액 투자 목적의 접근이 모두 유효하다고 판단됩니다. 다만, 감정가(2억 4,500만 원)의 적정성을 주변 실거래가와 비교하여 철저히 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 안전성 확보: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 복잡한 임차인 권리 리스크가 사실상 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

역세권 입지: 서해선 시흥대야역 근거리에 위치하여 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

주거 환경 개선 기대: 인근 신규 아파트 단지 개발로 인한 지역 발전 및 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있습니다.

실수요 기반: 초등학교 인접 및 근린생활시설의 발달로 임대 및 실수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

안산지원 경매5계