나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9039 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3982 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2020.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "수월봉" 남동측 근거리에 위치하며 부근은 단독주택, 숙박시설, 펜션등, 양어장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진출입 가능하며, 인근에 해안도로가 소재하여, 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1~4,6): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 평지로서 양어장부지로 이용중입니다. 일련번호(5) : 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평지로서, 전(휴경상태)으로 이용 중입니다. 일련번호(7,8) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형이 평지로서, 양어장부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1~4,6) : 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다. 일련번호(5) : 지적도상 맹지이나, 인접 양어장을 경유하여 출입 가능합니다. 일련번호(7,8) : 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4,5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2,3,6~8) : 계획관리지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층/지하2층 구조로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 시멘트몰탈 등, 바닥 : 시멘트몰탈 등, 창호: 새시창 등.

이용상태

1층: 발전기실, 지하1층: 전기실, 지하2층: 펌프실로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물(목록 10-1.~10-2.) 및 기계기구(목록 18-1) 포함.
-공장저당법 제7조 기계·기구(제134호), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구(제2014-172호, 제2018-135호, 제2020-40호) 및 제시외 기계기구(배전반 및 분전반 외 5점)포함. 단, 소재불명 7점(브로아시설 외 6점)은 평가 제외(별지 기계기구 감정평가명세표 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경9039 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3982

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 4,809,311,400원

* 토지면적: 10,281.00㎡ (약 3,110평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 737.40㎡ (약 223평)

* 건축물대장상 건물(9) 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 1층/지하2층 구조. 2008년 9월 29일 사용 승인. 주요 용도는 동물 및 식물 관련시설.

* 건물 제시외면적: 103.20㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(목록 10-1.~10-2.) 및 기계기구(목록 18-1) 포함. 공장저당법 제7조 기계·기구(제134호), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구(제2014-172호, 제2018-135호, 제2020-40호) 및 제시외 기계기구(배전반 및 분전반 외 5점) 포함. 단, 소재불명 7점(브로아시설 외 6점)은 평가 제외(별지 기계기구 감정평가명세표 참조).

* 특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보.

* 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 영어조합법인수월수산 (2010-08-06, 매매)

* 말소기준권리: 근저당권 (제주어류양식수산업협동조합, 2017-06-09, 1,300,000,000원)

* 기타: 근저당권 공동담보목록 (제주어류양식수산업협동조합, 2020-03-02, 30,000,000원), 가압류 (주식회사우리, 2023-10-18, 69,983,600원), 임의경매 (제주어류양식수산업협동조합, 2024-08-08, 1,092,901,281원)

* 등기부채권 총액: 1,399,983,600원

* 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 김한정 (2002-09-02)

* 소유권 이전: 영어조합법인한진 (2014-07-28, 현물출자)

* 말소기준권리: 근저당권 (제주어류양식수산업협동조합, 2014-11-19, 1,920,000,000원)

* 기타: 근저당권 공동담보목록 (제주어류양식수산업협동조합, 2018-07-24, 400,000,000원), 가압류 (주식회사우리, 2023-10-18, 62,021,400원), 가압류 (주식회사성진실업, 2023-11-21, 47,371,000원), 임의경매 (제주어류양식수산업협동조합, 2024-08-22, 1,803,581,026원), 강제경매 (주식회사성진실업, 2024-09-13, 51,160,680원)

* 등기부채권 총액: 2,429,392,400원

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "수월봉" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 숙박시설, 펜션 등, 양어장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 해안도로가 소재하여 제반 교통사정은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 일부 토지는 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 양어장을 경유하여 출입 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 실제 현황 조사 시 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부상 권리관계:

* 매각으로 인해 말소기준권리(을4, 2014-11-19, 근저당권)보다 후순위인 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 경매 신청 채권 및 기타 채권들이 다수 존재하므로, 말소되지 않는 권리관계에 대한 최종 확인이 필요합니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주요 업종: 본건은 동물 및 식물 관련시설로, 현재 양어장 부지로 이용 중입니다.

* 잠재적 활용 가치: 제주도의 특성과 지역 개발 계획에 따라 다양한 용도로의 전환 가능성이 있습니다. 다만, 현행 토지이용계획 및 제한상태를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 "수월봉" 인근으로, 주변에는 단독주택, 숙박시설, 펜션, 양어장, 농경지 등이 혼재되어 있어 관광 및 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 상태: 현황 조사서에 의하면 양어장은 2023년 10월부터 휴업 상태라고 하므로, 입찰 시 현장 확인 및 향후 운영 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 법적 제한: 계획관리지역 외 다수의 행위 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상의 규제 사항을 철저히 확인해야 합니다.

* 기계기구 관련: 다수의 기계기구가 포함되었으나, 일부는 소재불명으로 평가에서 제외되었고, 일부 시설은 허가 면적과 실제 면적에 차이가 있어 관련 명세표를 상세히 확인해야 합니다.

* 중복병합사건/공동담보: 여러 사건이 병합되었고 공동담보로 진행되는 물건이므로, 채권 관계가 복잡할 수 있어 상세한 법률 검토가 요구됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사하였으나, 본건 소재지 인근에서 즉각적으로 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주의 자연 경관이 뛰어난 "수월봉" 인근에 위치한 동물 및 식물 관련시설로서, 넓은 토지와 함께 양어장 및 관련 기계기구를 포함하고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 잠재적 개발 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 그러나 현재 휴업 상태인 점, 복잡한 채권 관계 및 다수의 법적 제한 사항, 그리고 기계기구의 현황 등에 대한 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 신중한 실사와 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수월봉 인근이라는 우수한 입지와 제주도의 관광 자원으로서의 잠재력.

* 광범위한 토지 면적을 활용한 다목적 개발 가능성.

* 동물 및 식물 관련 시설로서의 기존 용도 활용 또는 지역 특성에 맞는 사업으로의 전환 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 4,809,311,400원입니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 현재 시설의 휴업 상태, 향후 운영 및 개발에 대한 추가 비용, 법적 규제, 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 지역 개발 계획 검토, 명도 가능성 평가 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.