나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33773 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1839-4 과수원 경매
매각기일: 2025-12-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33773 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1839-4 과수원 경매
- 사건번호: 2024타경33773
- 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1839-4
- 감정가: 94,397,250원
- 최저가: 22,665,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 과수원
제주지방법원 경매1계 2024타경33773 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1839-4 | 감정가: 94,397,250원 | 최저가: 22,665,000원 | 용도: 과수원
1. 제주지방법원 2024타경33773 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 제주지방법원 2024타경33773 (1)
소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1839-4
용도: 과수원 (공부상 지목: 전)
감정가: 94,397,250원
토지면적: 1979.00㎡ (약 598.65평)
토지 지분율: 49475 (토지 일부 지분 매각)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 66.41㎡ (매각 제외)
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 임의 경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO
1.2. 주요 특이사항 및 주의사항
특이사항: 농지취득자격증명 필수, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 법정지상권 성립 가능성
주의사항: 일괄 매각, 지분 매각, 공유자 우선매수권 인정, 제시외 건물 매각 제외, 목록2. 농지취득자격증명서 제출 필요
1.3. 감정평가 요약
본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 ‘대흘초등학교’ 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 전 및 과수원, 임야 등으로 이루어진 지역입니다.
기본 도로까지 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.
토지(기호1)는 인접 필지 대비 평지인 부정형 토지로, 현재 도로로 이용 중입니다.
토지(기호2)는 인접 필지 대비 평지인 부정형 토지로, 현재 과수원으로 이용 중이며 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'입니다.
도로 상태는 노폭 약 6M 내외의 아스콘 포장 도로에 접해 있습니다.
토지 이용 계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3, 4등급(저촉) 등의 제한이 있습니다.
기타 참고사항으로 임대 관계는 미상이며, 본건 토지는 농지취득자격증명을 요구하는 농지이므로 해당 관청의 재확인이 필요합니다.
1.4. 입지조건
본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 과수원, 전, 임야 등 자연녹지가 주를 이룹니다.
비교적 한적한 지역으로, 대흘초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 일부 확보됩니다.
주요 도로 접근성은 보통 수준이며, 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행은 원활합니다.
제주도의 청정 자연환경을 누릴 수 있는 입지적 장점이 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 보고는 없습니다.
1.5. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자가 소유자 김OO이며 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다.
매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 전체 토지 중 49475의 지분만 매각됩니다.
본건에는 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다. 즉, 기존 공유자가 낙찰가로 해당 지분을 우선 매수할 수 있으므로 입찰 시 주의가 필요합니다.
또한, 특이사항으로 법정지상권이 언급되어 있어, 토지상에 존재하는 건물 등에 대한 법정지상권 성립 여부를 철저히 조사해야 합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.
매각 제외되는 제시외 건물 66.41㎡가 존재하므로, 해당 건물과의 관계 및 향후 관리에 대한 검토가 필요합니다.
농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 입찰 전 반드시 해당 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
1.6. 상권분석
본건은 농업, 특히 과수원 운영을 위한 목적으로 조성된 지역으로, 상업 시설이나 업무 시설이 밀집한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.
인근에 대흘초등학교가 있어 배후 수요를 일부 기대할 수 있으나, 대규모 상권 형성은 어렵습니다.
주요 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.
귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 경우, 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖춘 점이 특징입니다.
1.7. 생활정보
제주특별자치도 제주시 조천읍 지역은 제주도의 북동부에 위치하며, 해안과 인접해 있어 경관이 좋습니다.
주변에 초등학교가 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.
대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으므로 자가용 이용이 권장됩니다.
생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량으로 이동하여 조천읍 또는 제주시 시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.
1.8. 잠재적 리스크
지분 매각으로 인한 공유물 분할의 어려움 및 공유자와의 관계에서 발생하는 분쟁 가능성이 있습니다.
공유자 우선매수권 행사가 이루어질 경우, 원하는 가격에 낙찰받지 못하거나 입찰이 무효화될 수 있습니다.
법정지상권이 성립하는 경우, 토지 이용에 제약이 발생하며 이는 향후 재산권 행사에 걸림돌이 될 수 있습니다. 권리 분석 시 해당 부분을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.
농지취득자격증명 미발급 시, 낙찰 후에도 소유권 이전 등기에 문제가 발생할 수 있습니다.
환경 보전 지구, 지하수 자원 보전 지구 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 엄격한 제한이 따를 수 있습니다.
제시외 건물(66.41㎡)이 매각에서 제외되었으므로, 해당 건물과의 경계 문제나 철거, 유지 관리 등에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.
1.9. 종합 의견
본건은 제주시 조천읍의 한적한 농촌 지역에 위치한 과수원 지분 경매 물건입니다.
자연 친화적인 환경과 넓은 토지 면적을 활용한 농업 활동이나 전원생활을 계획하시는 분들에게 적합할 수 있습니다.
하지만, 지분 매각, 공유자 우선매수, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 발급 필요 등 다수의 법적, 행정적 절차와 잠재적 리스크를 수반하므로, 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.
환경 규제 사항도 고려하여 토지 이용 계획을 신중하게 수립해야 합니다.
1.10. 투자 포인트
제주도라는 특수성과 아름다운 자연환경을 바탕으로 한 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.
과수원으로서의 직접적인 농업 수익 창출 또는 향후 개발 가능성을 고려한 투자입니다.
조용하고 쾌적한 전원생활을 위한 거주 목적 투자로도 고려해 볼 수 있습니다.
다만, 지분 매각 및 법정지상권 등 복잡한 권리 관계를 정확히 분석하고, 농지법 관련 절차를 충분히 이해하는 투자자에게 적합한 물건입니다.
법원 정보
제주지방법원 경매1계