나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35212 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 "삼성초등학교" 북측 인근에 위치하는 센
터포인트 제5층 제504호이며, 일대는 공동주택, 단독주택, 중·소규모점포 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 시가지내에 소재하며 인근에 버스정류장이 소재하여
교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 내 제5층 제504호로
<사용승인일: 2020.03.06.>
외벽: 석재타일, 미장스톤붙임, 페인트 마감 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20m 및 남측으로폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m-10m)(접
합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역
사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 제5층 제504호

1.2. 건물 내역

건물구분: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제5층 제504호

전용면적: 약 55.79㎡ (약 16.88평)

사용승인일: 2020년 03월 06일

건물총면적: 약 4432.89㎡ (614.8㎡ 대지면적에 건축)

총세대수: 53호

1.3. 토지 내역

토지면적: 11.32㎡ (11.325㎡ 지분)

토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 296,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 재매각 (건)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 "삼성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 시가지 내에 소재하여 교통사정이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 건물 북동측으로 약 20m, 남측으로 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 을3 전세권 설정(김태훈 외 1명, 2022-10-31 접수)이며, 본 건 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 : 김

* 보증금 : 220,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자: 2022-11-01

* 대항력 : 없음

* 비고 : 전세권자로 등기되어 있으며, 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 권리 분석 결과

상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금이나 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

제주시의 중심 상업지역에 위치하여 오피스텔 및 상업시설이 밀집된 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 다수의 금융기관, 병원, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제주시 시가지 내 위치하여 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육시설

북측 인근에 삼성초등학교가 위치하고 있어 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

권리 분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 재매각 사유

명확한 재매각 사유는 기재되지 않았으나, 통상적으로 낙찰자의 잔금 미납, 권리 신고 미비, 또는 기타 특수 물건에 해당할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 삼도동 중심 상업지역에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 조건과 교통 환경이 우수합니다. 재매각 건으로 권리상 문제는 없어 보이며, 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주시 중심에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 탁월합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 재매각 기회: 재매각 건으로, 이전 경매 절차에서 발생한 이슈를 고려하여 적정 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 55㎡) 오피스텔 실거래가(27,000만원 ~ 31,500만원) 및 감정가(29,600만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 유사 면적의 평균 실거래가(약 29,250만원) 및 감정가를 고려한 보수적인 접근입니다. 다만, 재매각 건임을 감안하여 입찰 경쟁 상황에 따라 유동적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.