나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4864 [4] 부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치하는 노블레스스퀘어 제1층 제113호-제116호 총 4개호로서, 본건 소재 상가건물은 총 1개동 103개호로 구성되며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제1층 제113호, 제114호, 제115호, 제116호로서,
(사용승인일: 2016-09-05)
- 외 벽: 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 및 강화유리 마감 등,
- 내 벽: 내부인테리어 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

-본건(1-3): 113호-115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 구분없이 일괄하여 사용중입니다. (상호: 시온커피아카데미학원)

-본건(4): 116호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. (상호: 가인 필라테스&플라잉요가)

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 18미터 내외의 도로(신금로)에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(신금로23번길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-06-11), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타

- 본건 기호(1)113호, 기호(2)114호 및 기호(3)115호는 벽체 구분없이 일괄하여 사용중에 있으나, 다음의 요건을 충족하고 있는 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

* 소유자가 모두 동일함.
* 각 전유부분의 위치와 면적이 별첨 집합건축물 대장상 건축물현황도에 의하여 특정 가능함.
* 경계벽 복원이 가능함.
* 각 호별로 통로가 확보되며, 경계벽 복원시 통로확보에 문제없음.
* 형태·규모 등으로 보아 개별호의 단독 효용가치가 있음.

- 본건(1-4)는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가하였는바, 관련공부· 외부관찰·인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

상호: 가인필라테스 앤 플라잉요가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4864 (4)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층 116호

* 로드명 주소: 부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 344,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 면적

* 토지 면적: 32.15㎡ (약 9.73평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 38.73㎡ (약 11.71평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

* 건물명: 노블레스스퀘어

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층

* 사용승인일: 2016년 09월 05일

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

* 본건 남동측으로 노폭 약 18미터 내외의 도로(신금로)에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(신금로23번길)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2019년 11월 15일 접수된 부산은행 근저당권 (을3)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 채권총액 2,090,000,000원과 관련된 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (별도 인수사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 04월 24일

* 확정일자: 2023년 04월 24일

* 배당신고일자: 2024년 10월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 권리입니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 갑8: 소유권이전 (2018.08.08)

* 갑9: 소유권이전 (2019.11.15)

* 을3: 근저당권 (부산은행, 2019.11.15) - 말소기준권리

* 갑10: 가압류 (국민건강보험공단, 2024.07.19) - 말소

* 갑11: 임의경매 (부산은행, 2024.09.06) - 말소

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

* 본 건물(노블레스스퀘어)은 총 1개동 103개 호실로 구성된 집합건물입니다.

* 본건(116호)은 제2종근린생활시설로, 현재 '가인 필라테스&플라잉요가' 상호로 이용 중입니다.

* 인근 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 지역지구: 제2종일반주거지역

* 도시계획시설: 중로2류 (폭 15m-20m)

* 기타 제한사항: 교육환경보호구역 (상대정화구역, 절대정화구역), 역사문화환경보존지역

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본건 인근에는 연신초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 부산연제경찰서, 부산지방법원, 연산동행정복지센터 등이 인근에 위치하고 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

* 롯데마트 부산점, CGV 연산 등 편의시설 이용이 용이하며, 다수의 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

* 현장 조사 당시 내부 확인이 불가하였으므로, 응찰 시 내부 구조 및 실제 이용 상황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.2. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 자산유동화전문회사가 채권을 양수하여 경매를 신청한 경우입니다. 경매 절차 진행에 특이사항이 있을 수 있으나, 낙찰자의 권리 행사에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 임대차 관계

* 본 건 116호에 대한 임차인 김 이 존재하나, 대항력이 없어 경매로 인해 소멸됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 건물 전체의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 본건 116호 자체에 대한 인수되는 임대차는 없습니다.

6.4. 기타 제한사항

* 토지이용계획상 교육환경보호구역(상대/절대정화구역) 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 관련 법규 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 상가 건물로, 주거 및 상업 지역이 혼합된 곳에 자리하고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변 주거 단지로부터의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 제2종근린생활시설로서 필라테스 학원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 특정 업종의 영업 활동에 유리한 입지입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 토지이용계획상 일부 제한 사항은 응찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 공동주택의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능합니다.

* 활발한 상권: 근린생활시설 밀집 지역으로 다양한 업종의 상가 거래가 이루어지는 곳입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 점은 경매 절차 진행에 있어 일반 경매와는 다소 차이가 있을 수 있으나, 낙찰자의 권리에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 권리 인수 부담이 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최신 시세, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 현재 제공된 정보와 공개된 시세 정보로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 추가적인 시장 조사 및 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.