나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4864 [1] 부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치하는 노블레스스퀘어 제1층 제113호-제116호 총 4개호로서, 본건 소재 상가건물은 총 1개동 103개호로 구성되며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제1층 제113호, 제114호, 제115호, 제116호로서,
(사용승인일: 2016-09-05)
- 외 벽: 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 및 강화유리 마감 등,
- 내 벽: 내부인테리어 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

-본건(1-3): 113호-115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 구분없이 일괄하여 사용중입니다. (상호: 시온커피아카데미학원)

-본건(4): 116호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. (상호: 가인 필라테스&플라잉요가)

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 18미터 내외의 도로(신금로)에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(신금로23번길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-06-11), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타

- 본건 기호(1)113호, 기호(2)114호 및 기호(3)115호는 벽체 구분없이 일괄하여 사용중에 있으나, 다음의 요건을 충족하고 있는 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

* 소유자가 모두 동일함.
* 각 전유부분의 위치와 면적이 별첨 집합건축물 대장상 건축물현황도에 의하여 특정 가능함.
* 경계벽 복원이 가능함.
* 각 호별로 통로가 확보되며, 경계벽 복원시 통로확보에 문제없음.
* 형태·규모 등으로 보아 개별호의 단독 효용가치가 있음.

- 본건(1-4)는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가하였는바, 관련공부· 외부관찰·인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

물건1.113호, 물건2.114호, 물건3.115호는 벽체구분없이 일괄사용중(상호: 시온커피아카데미학원)이나 각 전유부분의 위치와 면적이 대장상 건축물현황도에 의하여 특정가능함. 경계벽 복원 가능한 것으로 보임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층 113호

용도: 근린상가

감정가: 485,000,000원

토지 면적: 44.51㎡ (약 13.46평)

건물 면적: 53.60㎡ (약 16.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치.

건물: 노블레스스퀘어 1층 113호.

주변 환경: 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통 수준.

도로: 남동측으로 노폭 약 18미터 내외의 도로(신금로)에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(신금로23번길)에 접함.

토지: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 부산은행)

말소기준권리: 2019년 11월 15일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권 최고액: 1,540,000,000원).

총 등기부채권액: 2,290,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

특이사항: 물건 113호, 114호, 115호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중(상호: 시온커피아카데미학원)이나, 각 전유부분의 위치와 면적이 특정 가능하고 경계벽 복원이 가능하여 감정평가 시 개별 호에 구애됨이 없이 평가되었음. 소유자가 모두 동일하며, 개별 호의 단독 효용 가치가 있다고 판단됨.

4. 상권분석

건물 정보: 노블레스스퀘어, 지상 3층, 지하 1층, 총 103개 호실로 구성된 상가건물. 사용승인일 2016년 9월 5일.

주변 상권: 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 배후 수요를 확보하기 유리한 환경.

본건 이용 상태:

* 113호-115호: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상). 현재 '시온커피아카데미학원'으로 일괄 사용 중.

* 116호: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상). 현재 '가인 필라테스&플라잉요가'로 사용 중.

상권 특징: 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 꾸준한 유동인구 및 고정 수요 확보 가능.

5. 생활정보

편의시설: 건물 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 편리한 생활 가능.

교육시설: 인근에 연신초등학교가 위치.

기타: 건물 내 공동 위생, 급배수, 화재탐지/경보, 소화전, 승강기, 에스컬레이터, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

일괄 사용 및 복원 가능성: 113호-115호가 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이라는 점은 현황 파악 및 향후 활용 방안 검토 시 고려 필요. 다만, 경계벽 복원이 가능하고 개별 호의 효용 가치가 있다고 판단되어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 복원 비용 및 절차 확인 필요.

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여, 외부 관찰 및 유사 물건을 토대로 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 응찰 시 반드시 내부 구조 및 이용 상황을 재확인하여야 함.

임대 관계 미상: 인수되는 임차 보증금이 없다고는 하나, 실제 임차인이 존재하거나 구두 계약 등 미확인 임대 관계가 있을 수 있으므로 주의 필요.

토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역 및 역사문화환경보존구역에 해당하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인 및 제한 사항 발생 가능성.

유동화물건: 유동화물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 절차 및 특이사항을 인지해야 함.

7. 종합 의견

부산광역시 연제구 연산동의 주상복합 지역 내 상가 건물인 노블레스스퀘어 1층 113호 물건입니다. 연신초등학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 현재 113-115호는 학원으로 일괄 사용 중이나, 복원 가능성이 있어 향후 활용에 유연성이 있습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 임대 관계가 미상인 점, 일부 토지이용계획상 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 주변 아파트 및 주택 단지의 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성 가능.

활용도 높은 구분 상가: 113-115호의 일괄 사용은 현재 운영 중인 학원 업종에 적합하며, 향후 개별 호 분할 시 다양한 업종 전환이 용이.

교통 및 접근성: 주요 도로에 접하여 외부에서의 접근성이 뛰어나며, 도보 및 차량 이용이 편리.

장기적 가치 상승 기대: 신흥 주거 및 상업 지구로의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점, 현재 운영 중인 학원이라는 점, 감정가 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 응찰 시에는 반드시 현장 재확인, 권리관계 재검토, 주변 시세 조사 등을 통해 입찰자 본인의 전략과 리스크 관리 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.