나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4864 [3] 부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치하는 노블레스스퀘어 제1층 제113호-제116호 총 4개호로서, 본건 소재 상가건물은 총 1개동 103개호로 구성되며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제1층 제113호, 제114호, 제115호, 제116호로서,
(사용승인일: 2016-09-05)
- 외 벽: 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 및 강화유리 마감 등,
- 내 벽: 내부인테리어 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

-본건(1-3): 113호-115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 구분없이 일괄하여 사용중입니다. (상호: 시온커피아카데미학원)

-본건(4): 116호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. (상호: 가인 필라테스&플라잉요가)

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 18미터 내외의 도로(신금로)에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(신금로23번길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-06-11), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타

- 본건 기호(1)113호, 기호(2)114호 및 기호(3)115호는 벽체 구분없이 일괄하여 사용중에 있으나, 다음의 요건을 충족하고 있는 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

* 소유자가 모두 동일함.
* 각 전유부분의 위치와 면적이 별첨 집합건축물 대장상 건축물현황도에 의하여 특정 가능함.
* 경계벽 복원이 가능함.
* 각 호별로 통로가 확보되며, 경계벽 복원시 통로확보에 문제없음.
* 형태·규모 등으로 보아 개별호의 단독 효용가치가 있음.

- 본건(1-4)는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가하였는바, 관련공부· 외부관찰·인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

물건1.113호, 물건2.114호, 물건3.115호는 벽체구분없이 일괄사용중(상호: 시온커피아카데미학원)이나 각 전유부분의 위치와 면적이 대장상 건축물현황도에 의하여 특정가능함. 경계벽 복원 가능한 것으로 보임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4864 (3)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 302-3, 노블레스스퀘어 1층 115호 (신금로 25)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 481,000,000원

토지 면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

토지 지분: 43.3178㎡ (약 13.10평)

건물 면적: 52.17㎡ (약 15.78평)

건물 지분: 52.175㎡ (약 15.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 113-115호 일괄 사용 중 (상호: 시온커피아카데미학원), 경계벽 복원 가능

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 3층

* 사용승인일: 2016년 9월 5일

* 해당 호수(115호)의 집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, "연신초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남동측으로 노폭 약 18미터 도로(신금로)에 접해 있으며, 남서측으로 노폭 약 8미터 도로(신금로23번길)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로2류, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역), 역사문화환경보존지역입니다.

3. 권리분석

* 경매 사건 번호는 부산지방법원 2024타경4864(3)이며, 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2019년 11월 15일 접수된 부산은행의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 김상혁: 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 2020년 7월 23일 전입/사업자등록, 대항력 없음.

* 이선경: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 2023년 5월 25일 전입/사업자등록, 대항력 없음.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부상 채권 총액은 약 2,094,624,580원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 연산동은 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 아파트 단지 및 주택가에 거주하는 주민들을 주요 고객층으로 할 수 있습니다.

* 상호 '시온커피아카데미학원'이 113-115호에서 운영 중인 것으로 보아, 교육 관련 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

* 연신초등학교가 인근에 있어, 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에도 유리한 입지입니다.

* 노블레스스퀘어 건물은 총 103개 호실로 구성되어 상업 시설 밀집도가 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 연신초등학교 남동측 인근에 위치하여 도보 접근이 가능합니다.

* 교통: 단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 공동 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 건물 내 승강기, 에스컬레이터, 주차장 설비가 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 사용: 113호, 114호, 115호가 벽체 구분 없이 '시온커피아카데미학원'으로 일괄 사용 중입니다. 이는 향후 명도 및 재구성에 있어 추가적인 확인 및 복원 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 감정평가서상 경계벽 복원 가능으로 판단됨)

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여, 통상적인 상태를 전제로 평가되었습니다. 실제 내부 구조, 상태, 하자 여부 등은 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 절대정화구역 및 상대정화구역 내에 포함되어 있어, 학교 환경에 유해한 업종의 입점이나 영업이 제한될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로서, 일반 물건과 다른 특이사항이 있을 수 있으므로 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구 연산동의 교육 및 주거 시설이 밀집한 지역에 위치한 근린상가입니다.

* 상대적으로 신축 건물(2016년 사용승인)이며, 일괄 사용 중인 3개 호실(113-115호)은 경계벽 복원을 통해 개별 호실로 분리하여 활용 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 내부 미확인 상태 및 일괄 사용 중인 점은 잠재적 리스크로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 연산동 지역 내 배후 수요가 풍부한 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 활용성: 제2종근린생활시설로 다양한 업종 전환 및 운영이 가능하며, 학교 인근이라는 장점을 활용한 교육 관련 시설에 적합합니다.

* 권리관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 후 즉시 수익 창출 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 상권 활성화 추이에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 481,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 최근 경매 시장의 낙찰가율 및 유사 물건의 시세, 본건의 내부 상태 및 복원 비용, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠정적으로 감정가의 80~90% 수준인 약 385,000,000원에서 433,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 일반적인 참고 범위이며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통한 면밀한 분석 후에 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.