나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4864 [2] 부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치하는 노블레스스퀘어 제1층 제113호-제116호 총 4개호로서, 본건 소재 상가건물은 총 1개동 103개호로 구성되며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제1층 제113호, 제114호, 제115호, 제116호로서,
(사용승인일: 2016-09-05)
- 외 벽: 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 및 강화유리 마감 등,
- 내 벽: 내부인테리어 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

-본건(1-3): 113호-115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 구분없이 일괄하여 사용중입니다. (상호: 시온커피아카데미학원)

-본건(4): 116호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. (상호: 가인 필라테스&플라잉요가)

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 18미터 내외의 도로(신금로)에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(신금로23번길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-06-11), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타

- 본건 기호(1)113호, 기호(2)114호 및 기호(3)115호는 벽체 구분없이 일괄하여 사용중에 있으나, 다음의 요건을 충족하고 있는 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

* 소유자가 모두 동일함.
* 각 전유부분의 위치와 면적이 별첨 집합건축물 대장상 건축물현황도에 의하여 특정 가능함.
* 경계벽 복원이 가능함.
* 각 호별로 통로가 확보되며, 경계벽 복원시 통로확보에 문제없음.
* 형태·규모 등으로 보아 개별호의 단독 효용가치가 있음.

- 본건(1-4)는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가하였는바, 관련공부· 외부관찰·인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

물건1.113호, 물건2.114호, 물건3.115호는 벽체구분없이 일괄사용중(상호: 시온커피아카데미학원)이나 각 전유부분의 위치와 면적이 대장상 건축물현황도에 의하여 특정가능함. 경계벽 복원 가능한 것으로 보임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4864 (2)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층 114호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 485,000,000원

토지면적: 44.43㎡ (약 13.44평)

토지지분: 44.4303㎡ (약 13.44평)

건물면적: 53.52㎡ (약 16.19평)

건물지분: 53.515㎡ (약 16.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산은행 (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "노블레스스퀘어" 건물 내 1층 114호임.

건물은 총 1개동 103개호로 구성되어 있으며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 약 18미터, 남서측으로 약 8미터 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 양호함.

2.2. 주변 환경

"연신초등학교" 남동측 인근에 위치함.

건물 주변은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 상가로서의 기본적인 배후 수요 확보가 가능한 환경임.

2.3. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편임.

차량 접근성 역시 양호한 편으로, 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 11월 15일 부산은행의 근저당권(을3)으로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 본건 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

이 외 다수의 근저당, 가압류 등이 존재하나, 임의경매 개시로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

등기부 상 채권 총액은 약 2,291,914,730원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준이므로 입찰 시 유의해야 함.

본건의 소유권은 2018년 8월 8일 차봉섭씨, 2019년 11월 15일 이문우씨로 이전되었음.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 '미상'으로 조사되었으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 명시되어 있음 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 현장 확인 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 관계는 반드시 별도의 확인이 필요함.

물건 113호, 114호, 115호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중임 (상호: 시온커피아카데미학원). 각 전유부분의 위치와 면적은 특정 가능하며, 경계벽 복원을 통해 분리 사용이 가능한 것으로 판단됨.

물건 116호는 '가인 필라테스&플라잉요가'에서 사용 중임.

4. 상권분석

4.1. 건물 규모 및 용도

본 건물(노블레스스퀘어)은 총 3층 규모의 상가 건물로, 103개의 구분 점포로 구성되어 있음.

본건이 위치한 1층은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 커피학원 및 필라테스/요가 학원으로 이용 중임.

4.2. 지역 현황

건물 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합되어 있어, 상가로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 환경임.

4.3. 주변 상업시설

건물 자체적으로 103개의 구분 점포를 갖추고 있으며, 신금로 및 주변 도로를 따라 다양한 근린 상점, 학원 등이 입점해 있을 것으로 예상됨.

지역 내 소득 수준 및 소비 성향에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있으므로, 추가적인 상권 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 상가 건물 내에는 엘리베이터, 에스컬레이터, 주차장 등 공용 편의시설이 갖추어져 있음.

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 또는 도보로 이용 가능할 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 분포에 대한 추가 조사가 필요함.

5.2. 교육환경

"연신초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

다만, 본 토지는 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부 상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 잠재적 리스크로 볼 수 있음. 낙찰가의 일정 수준 이상으로 채권이 회수되지 않을 경우, 채권자들이 추가적인 법적 절차를 진행할 가능성도 배제할 수 없음. 다만, 본건은 임의경매로 진행되어 낙찰로 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

6.2. 건물 이용 상태

113호-115호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이며, 현장 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태 파악이 어려운 점은 주요 리스크 요인임. 폐문 등으로 인한 내부 확인 불가 사유로 인해, 응찰 시 내부 구조 및 이용 상황에 대한 면밀한 재확인이 필수적임. 건물 사용승인일이 2016년으로 비교적 신축에 해당하나, 내부 마감재 및 설비 상태는 별도 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로2류, 교육환경보호구역(상대/절대), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있음. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물 증축, 용도 변경, 대수선 등 개발행위에 대한 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

부산 연제구 연산동에 위치한 노블레스스퀘어 1층 상가 물건으로, 주거 밀집 지역에 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점이 있음. 건물은 비교적 신축이며, 교통 접근성도 양호한 편임. 등기부 상 권리관계는 복잡하나, 임의경매로 진행되어 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 내부 확인 불가 및 일괄 사용 중인 호실에 대한 정확한 이용 및 복원 가능성 확인이 필요하며, 높은 총 채권액은 신중하게 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

연산동이라는 지역적 이점과 주변 주거 밀집 지역으로 인한 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

1층 상가로서의 높은 가시성과 접근성이 뛰어나며, 현재 커피학원 및 필라테스/요가 학원으로 운영 중인 점을 고려할 때, 업종 전환 시에도 경쟁력 있는 업종 선택이 가능함.

벽체 복원 시 개별 호실 분할 사용이 가능하여 활용도를 높일 수 있음.

비교적 신축 건물로 향후 건물 유지 관리에 용이할 것으로 기대됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 485,000,000원임.

등기부 상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하나, 이는 경매 개시의 원인이 된 채권으로서, 낙찰가가 이를 초과할 경우 채권 회수에 문제가 없을 수 있음.

예상 입찰가는 개별 물건의 시장 가치, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

현재 임대 정보가 미상이고 내부 확인이 불가한 점, 권리관계상의 복잡성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 낙찰가가 결정되는 경우가 많으므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 입찰가를 결정해야 함.

실제 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.