나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56643 [1] 부산광역시 금정구 서동 297-402 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56643 [1] 부산광역시 금정구 서동 297-402 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경56643
• 주소: 부산광역시 금정구 서명로11번안길 20-4
• 감정가: 209,684,660원
• 최저가: 50,345,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매5계 2024타경56643 | 소재지: 부산광역시 금정구 서명로11번안길 20-4 | 감정가: 209,684,660원 | 최저가: 50,345,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경56643 (1)이며, 용도는 단독주택입니다. 본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 임OO 소유의 물건을 채권자 황OO가 경매 신청하였습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건의 소재지는 부산광역시 금정구 서동 297-402이며, 전체 감정가는 209,684,660원입니다.

토지면적은 99.00제곱미터(약 29.95평)이며, 용도지역은 제3종일반주거지역(2024-01-17), 지구단위계획구역, 정비구역(2024.01.17.)입니다.

건물면적(공부등재)은 55.21제곱미터(약 16.70평)이며, 1976년 9월 15일에 사용승인된 브록크조 스라브즙 단층 주택입니다.

1.3. 매각 및 가격 정보

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 방식이며, 건물면적 외에 총 77.90제곱미터(약 23.56평)에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 특히 제시외 건물 기호 ㄹ.(2층 주택, 51.8제곱미터, 약 15.67평) 및 기호 ㅁ.(옥탑방, 14제곱미터, 약 4.24평)은 건축물대장 미등재 및 미승인 건물이나, 채무자가 본인 소유임을 확인하고 일괄매각에 동의한 상태입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 "명서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 재개발구역 내 단독주택, 공동주택 및 점포 등으로 형성된 주거지입니다. 특히 본건 일대는 정비구역[명서1재개발]로 지정(2024.01.17.)되면서 제2종일반주거지역에서 **제3종일반주거지역**으로 상향 변경되어 향후 개발 잠재력이 매우 높습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 전체적으로 재개발 구역 내 노후 주택 밀집지역의 특성상 차량 접근성은 양호한 편은 아니나, 주요 도로와의 연계성은 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 동하향 완경사지대 내 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 감정평가서상 인접 토지와의 지적 경계 구분이 불명확하므로 정확한 투자를 위해서는 **측량이 필수적**입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 임OO로 동일합니다. 제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리관계(말소기준권리 등)는 알 수 없으나, 소유자 겸 채무자가 점유할 가능성이 높으므로 명도는 비교적 수월할 수 있습니다. 임대차 관계는 현재 미상입니다.

3.2. 핵심 주의사항

가장 큰 특이사항은 **제시외 건물 문제**입니다. 제시외 건물 중 2층 주택(51.8제곱미터) 및 옥탑방(14제곱미터)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미등재 건물입니다. 금정구청의 사실조회 회신(2025.05.27.)에 따라, 향후 시정명령 및 미이행 시 **이행강제금 부과 가능성**이 존재합니다. 다만, 해당 제시외 건물들은 채무자 본인 소유로 확인되었고, 일괄매각에 동의서를 제출하여 매각 자체는 문제없이 진행됩니다.

4. 생활 및 상권 정보

4.1. 주변 생활 정보

본건은 명서초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변은 명서1재개발 구역으로 지정되어 있어 주거환경 개선에 대한 기대감이 높습니다. 기본적인 주거 편의시설(버스정류장, 점포 등)은 갖추고 있으나, 대규모 상권은 인근 지역(서동, 명장동 주요 상권)을 이용해야 합니다.

4.2. 상권 분석 및 잠재성

현재는 단독주택 및 노후 주택이 혼재된 재개발구역 초입으로, 상권 발달 정도는 미흡합니다. 그러나 재개발 사업이 본격화되면 (제3종일반주거지역 상향에 따른 고층 개발 가능성 증가), 대단지 주거지역으로 변화하면서 상권 역시 크게 개선될 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 혐오시설 현황

본건이 포함된 서동 지역은 재개발 사업 지연 등으로 인해 폐가 및 공가 주변에 쓰레기가 쌓이거나 무단 투기가 반복되는 등 주거 환경 및 도시 미관이 심각하게 훼손되어 왔으며, 금정구에서 2025년 9월 폐·공가 주변 방치 쓰레기 정비사업을 대대적으로 추진한 바 있습니다. 따라서 현재는 **노후화된 재개발 구역 특성상 발생한 환경적 혐오 요소(쓰레기, 폐공가)**가 존재할 수 있으며, 이는 정비사업 진행 추이에 따라 해소될 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

제시외 건물(2층 주택 및 옥탑방)에 대한 **이행강제금 부과 가능성**이 가장 큰 법적 리스크입니다. 낙찰자는 매각 후 해당 건축물에 대해 양성화(합법화)를 추진하거나, 철거를 고려해야 할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생을 반드시 염두에 두어야 합니다. 또한, 건축물대장 미등재 건물이므로 대출 시 감정가 산정 및 담보 인정 비율에 불이익이 있을 수 있습니다.

5.2. 환경적 리스크

인접 토지와의 지적 경계 불명확으로 인한 **경계 분쟁의 가능성**이 있습니다. 또한, 재개발 구역 내 노후화된 환경(폐공가 및 쓰레기 문제)은 정비 사업이 완료될 때까지 투자자의 심리적 만족도에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 *명서1재개발 정비구역* 내에 위치한 단독주택으로서, 현재 시점의 이용가치보다는 **미래의 재개발 투자 가치**에 초점을 맞추어야 하는 물건입니다. 특히 토지 이용계획이 제2종에서 제3종일반주거지역으로 상향된 점은 사업성 개선의 긍정적인 신호입니다. 제시외 건물의 법적 리스크는 있으나, 재개발 사업이 진행되면 건물 철거를 전제로 하므로 그 리스크가 상쇄될 여지가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

* **재개발 기대 수익:** 제3종일반주거지역으로 용도 상향이 완료된 *명서1재개발 구역* 내에 위치하여 향후 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

* **지분 확보:** 소액으로 재개발 구역 내 토지(99.00제곱미터) 지분을 확보하여 향후 아파트 입주권 또는 현금 청산 기회를 노릴 수 있는 **종잣돈 투자처**입니다.

* **일괄매각 동의:** 제시외 건물에 대한 채무자의 일괄매각 동의서 제출로 매각 자체에 대한 불확실성이 해소되었습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계