나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61331 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 이동 16층1607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2024.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "경남공업고등학교" 남서측 인근에 위치하는 더샵 센트럴스타 제이동 제16층 제1607호로서, 본 아파트단지는 총 5개동 1,679개호(아파트 1,360세대/오피스텔 319개호)로 구성되어있으며, 주변은 아파트, 주상복합건물, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "전포역", 부산도시철도 1호선"범내골역"이 소재하는바, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상47층 건물 내 제16층 제1607호로서,
(사용승인일:2011.06.17.)

외벽 : 강화유리 및 알루미늄복합판넬, 일부 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감(추정).
창호 : 시스템창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 중앙집중식 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 10미터, 북측으로 노폭 12미터, 동측 및 남측으로 노폭 20미터 도로에 4면이 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.
주택도시보증공사(양도전:임차인 김시원)로부터 2026.03.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61331 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 537-9, 더샵 센트럴스타 E동 16층 1607호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

토지지분: 9.419㎡ (약 2.85평)

건물면적: 78.60㎡ (약 23.78평)

건물지분: 78.604㎡ (약 23.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

임차인: 김시원 (보증금 310,000,000원, 대항력 없음, 인수 보증금 0원)

사용승인일: 2011.06.17

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "경남공업고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 단지규모: 본 아파트단지는 총 5개동 1,679개호(아파트 1,360세대/오피스텔 319개호)로 구성되어 있습니다.

* 주변환경: 아파트, 주상복합건물, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됩니다.

* 교통: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "전포역", 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 교통사정은 양호합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 10미터, 북측으로 노폭 12미터, 동측 및 남측으로 노폭 20미터 도로에 4면이 접하며, 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있고 주차시설이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로 관계 법규 및 상대보호구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원의 강제경매개시결정 (2024.08.27, 주택도시보증공사)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (을9, 김시원, 2023.06.14 접수, 310,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있고 HUG의 확약서 내용으로 보아 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 2024.08.27 접수, 325,602,050원)는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다. (단, 공부상 업무시설(오피스텔)임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-04

확정일자: 2021-06-03

배당신고일자: 2023-06-14

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.03.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김영미 (2012.03.05), 이현오 (2017.06.07)

* 주택임차권: 김시원 (2023.06.14 접수, 310,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.08.27 접수, 325,602,050원) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

* 입지: 부산진구의 주요 상업지역 내 위치하며, 주변에 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: 전포역과 범내골역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 잠재력: 상업지역으로 분류되어 있어 향후 임대 수익 또는 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 5층, 지상 47층 건물 중 16층 1607호입니다.

* 건물 마감: 외벽은 강화유리 및 알루미늄복합판넬, 일부 화강석 붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감(추정), 창호는 시스템창 구조입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 중앙집중식 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 경남공업고등학교가 위치하고 있으며, 제공된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인 김 (보증금 310,000,000원)이 있으나, HUG의 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 세부 이행 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

* 공부상 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있어, 주거용으로 사용 시 주택 관련 세금 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 최근 실거래가 정보(유사 면적 약 295,000,000원)가 감정가(356,000,000원)보다 현저히 낮아, 낙찰 후 가치 상승 여부 또는 감정가의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동에 위치한 더샵 센트럴스타 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통과 도심 인프라를 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 임차인 관련 HUG 확약서 내용을 주의 깊게 확인해야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 입찰 시 가격적인 메리트를 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도심권 역세권(전포역, 범내골역 인근)에 위치하여 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

* 인프라: 대규모 단지 내 상업시설 및 주거시설과 인접하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계: 매각으로 인해 말소되는 권리가 많아 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(78.509㎡) 실거래가: 295,000,000원 (2025년 12월 거래)

* 감정가: 356,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석 결과, 유사 면적의 최근 거래가가 약 295,000,000원임을 고려할 때, 감정가와의 차이가 존재합니다. 현 시세 및 인수 부담 없음을 감안하여 295,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.